Kentsel Dönüşümde Hak Kaybına Uğramadan Paylaşım Nasıl Yapılır?
Kentsel Dönüşümde Malikler Arasında Paylaşımın Esasları: Hak Kaybına Uğramadan Nasıl Paylaşım Yapılır?
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkındaki Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun kesiştiği en kritik noktalardan biri, Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapımı Sözleşmeleridir. Peki, kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahipleri (malikler) arasındaki bağımsız bölüm paylaşımı hangi esaslara göre yapılmalıdır?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi iki tarafa edim yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde maliklerin edimi arsayı/taşınmazı teslim etmek, yüklenicinin (müteahhit) edimi ise inşaat karşılığında bağımsız bölümleri teslim etmektir. Yeni projede hangi bağımsız bölümün kime, ne şekilde devredileceğinin şüpheye yer bırakmayacak netlikte belirlenmesi; kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı yürümesi ve ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından hayati önem taşır.
Metrekare Yeterli Değil: "Finansal Değer" Dengesi Şart
Sektör pratiğinde en sık karşılaşılan paylaşım modelleri; projenin ortadan ikiye bölünmesi veya katlardaki bağımsız bölümlerin çapraz şekilde paylaşılmasıdır. Ancak bu yöntemler ilk bakışta hakkaniyetli görünse de gayrimenkulün gerçek finansal değerini belirleyen konum, cephe, ticari alanlar, yol cephesi ve manzara gibi kritik unsurları göz ardı eder.
Sadece metrekare üzerinden yapılan paylaşımlar, tarafların anlaştıkları oranlarda finansal menfaat sağlamasını imkânsız hale getirir. Bu durum, yalnızca müteahhit-malik ilişkisini değil, birden fazla hissedarı bulunan taşınmazlarda malik-malik arasındaki adaletli paylaşımı da olumsuz etkiler.
YAZININ TAMAMINI OKUMAK İÇİN TIKLA
Barbaros ve Yenisahra Örneği: Toplulaştırma Alanlarında Hukuki Durum
Uygulamada özellikle ruhsatı, kat mülkiyeti olmayan; rezerv yapı alanları, toplulaştırma alanları ve tek parsel üzerinde birden fazla yapı bulunan taşınmazlarda ciddi kafa karışıklıkları yaşanmaktadır.
Örneğin; Ataşehir ilçesi Barbaros ve Yenisahra mahallesi plan alanları incelendiğinde; rezerv yapı alanı ilan edilen ve 2019 yılında kesinleşen imar planı ile ortalama 25'er parselin birleşmesinden oluşan toplulaştırma alanları yaratılmıştır.
Bu alanlardaki parsellerin eski durumları birbirinden oldukça farklıdır:
-
Bazı parseller tamamen boştur.
-
Bazılarında tek katlı veya çok katlı yapılar bulunmaktadır.
-
Bazı yapılar iskanlı (yapı kullanım izin belgeli), bazıları Yapı Kayıt Belgeli, bazıları ise tamamen belgesizdir.
Kritik Hukuki Detay: Kişilerin parsellerindeki eski yapıların kat sayısı, daire sayısı, kaç metrekare olduğu veya ruhsat durumu yeni yapılacak inşaatın maksimum emsalini (Kat Alanı Kat Sayısını) değiştirmez. Yeni inşaatın sınırlarını yalnızca 1/1000 ölçekli imar planı ve plan notları belirler. Bu nedenle kentsel dönüşümde yeni projeden alınacak pay; eski binanın büyüklüğüne göre değil, yalnızca arsa payı oranına göre belirlenmek zorundadır.
Eski Yol Cephesi ve Bulvar Avantajı Yeni Dönemde Geçerli mi?
Tevhid (birleştirme), ifraz, terk ve ihdas işlemleri sonrasında oluşan toplulaştırma parseli artık hukuken bir bütündür ve tüm eski mülk sahipleri bu parsel üzerinde paylı mülkiyetle ortaktır.
Geniş ve işlek bir bulvara cepheli eski parsel sahipleri, birleştirme sonrasında devasa parselin içerisinde "yeri belirsiz bir hisse sahibi" durumuna gelirler. Kamuya yapılan zorunlu terkler ve yeni çekme mesafeleri sebebiyle "Ben eskiden bulvar üzerindeydim, yine aynı noktadan dükkan/daire almalıyım" iddiası hukuken geçerli değildir.
| Eski Durum Özelliği | Yeni Projedeki Hukuki Karşılığı |
| Eski Binadaki Daire Sayısı / Metrekare | Yeni emsale etki etmez. Paylaşımda Arsa Payı esastır. |
| Eski Bulvar / Yol Cephesi Avantajı | Bütünleşen parselde hisse belirsizleşir; eski konum aynen iddia edilemez. |
| Yapı Kayıt / İskan Durumu | Yeni imar hakkını artırmaz; arsa payı oranını değiştirmez. |
| Sözleşmeder Hakkaniyetsizlik | Bazı maliklere ekstra imtiyaz tanınması, mağdur maliklerce Sözleşmenin İptali/Feshi sebebi sayılabilir. |
Mağduriyet Yaşamamak İçin Uzman Desteği Şart
Mülk sahipleri arasında vicdanen ve rıza ile farklı bir paylaşım yapılmasına hukuken bir engel yoktur. Ancak, bir kısım malike daha avantajlı şartlar sunulması durumunda, dezavantajlı durumda kalan maliklerin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin iptali veya feshini talep etme hakkı doğar.
Bu sebeple kentsel dönüşüm sürecine giren tüm hak sahiplerinin:
-
Paylaşımın adil ve objektif yapılması için tarafsız Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarından (Şerefiye Raporu) destek alması,
-
İleride dava ve fesih süreçleriyle karşılaşmamak adına sözleşme aşamasını gayrimenkul hukukunda uzman avukatlar eşliğinde yürütmesi tavsiye edilmektedir.
Afetsiz, sağlıklı ve güvenli gayrimenkullerinize kavuşacağınız bir kentsel dönüşüm süreci dileriz.
Av. Furkan Tongut
