Kentsel Dönüşümde Elbirliği Mülkiyeti ve %50+1 Çoğunlukla İnşaat Sözleşmesi Geçerli mi?
Gelişen kentlerde ve riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreçleri hız kazanırken, mülk sahiplerinin en çok takıldığı konuların başında mülkiyet yapısı ve oybirliği şartı geliyor. Uzman Avukat Ahmet Bayram, Türk Medeni Kanunu ile 6306 Sayılı Kanun arasındaki hukuki farkları ve elbirliği mülkiyetinde izlenmesi gereken yasal yolları kaleme aldı.
MAKALENİN TAMAMINI OKUMAK İÇİN TIKLA
ATAŞEHİR – Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 692. maddesi gereğince bir taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunabilmek için kural olarak tüm paydaşların oybirliği gerekmektedir. Ancak can güvenliğini korumak ve kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla çıkarılan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu genel kurala istisna getirerek %50+1 (salt çoğunlık) kuralını uygulamaya koymuştur.
Peki, özellikle miras yoluyla kalan ve "elbirliği mülkiyeti" (iştirak halinde mülkiyet) altındaki riskli binalarda süreç nasıl işler? İmza atmayan ortaklar varken kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli midir?
Av. Ahmet Bayram, konunun merak edilen hukuki detaylarını atasehirweb.com okurları için açıkladı.
Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Ayrımı
Türk Medeni Kanunu ve 6306 Sayılı Kanun metinlerinde sıklıkla "paydaş" ibaresi geçse de uygulamada taşınmazların önemli bir kısmı miras gibi nedenlerle elbirliği mülkiyetine tabidir.
-
Paylı Mülkiyet: Mülk sahiplerinin hisse oranları bellidir ve kendi payları üzerinde serbestçe tasarruf edebilirler.
-
Elbirliği Mülkiyeti: Ortakların belirlenmiş bağımsız hisse oranları yoktur; malın tamamı üzerinde birlikte hareket etmek durumundadırlar.
Kanun koyucu, 6306 sayılı kanunda genel bir ibare kullanarak riskli yapı onaylanmış tüm taşınmaz hakkı sahiplerini bu sürece dahil etmiştir. Dolayısıyla %50+1 kuralı elbirliği mülkiyetini de kapsamaktadır.
Özel Kanun – Genel Kanun İlkesi: %50+1 Geçerlidir
Hukukun temel prensiplerinden biri olan "Özel kanun, genel kanundan önce gelir" ilkesi uyarınca; genel kanun niteliğindeki Medeni Kanun'un oybirliği şartı değil, özel kanun niteliğindeki 6306 Sayılı Kanun'un arsa payı bazındaki salt çoğunluk (%50+1) kuralı uygulanır.
Burada kritik nokta, salt çoğunluğun kişi sayısı değil, tapudaki arsa payı çoğunluğu olmasıdır.
İmza Atmayan Ortaklar Varsa Süreç Nasıl İşler?
Elbirliği halindeki ortaklardan bir kısmının imza atıp bir kısmının atmaması durumunda şu hukuki adımlar izlenmelidir:
-
Paylı Mülkiyete Geçiş (Ortaklığın Giderilmesi/Çözülmesi): Elbirliği mülkiyetinde bağımsız hisseler tanımlı olmadığından, imza atan ortaklar mahkemeye başvurarak veya mirasçılardan biri Tapu Müdürlüğü'ne müracaat ederek mülkiyeti paylı mülkiyete çevirmelidir.
-
Noter İhtarnamesi ve 15 Günlük Süre: Paylar belirlendikten sonra imzalanan sözleşme ve protokol, imza atmayan ortaklara noter kanalıyla tebliğ edilir. Ortakların 15 gün içinde sözleşmeyi imzalama veya itiraz etme hakkı bulunur.
-
Açık Artırma ve Satış: 15 gün içinde imza atılmadığı takdirde SPK lisanslı değerleme raporu ile rayiç bedel belirlenir. Hisseler öncelikle diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Alıcı çıkmazsa 3. şahıslara, yine satılamazsa Bakanlık veya TOKİ’ye devredilerek kentsel dönüşümün tıkanması önlenir.
Sözleşme Ne Zaman Tam Geçerlilik Kazanır?
%50+1 çoğunlukla yüklenici (müteahhit) arasında noterde imzalanan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, atıldığı andan itibaren taraflar arasında "askıda geçerli" bir hukuki işlem oluşturur.
Ancak müteahhidin ruhsat alabilmesi ve projenin tam anlamıyla başlama hükmü kazanabilmesi için; imza atmayan ortakların sürece dahil olması ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü/Başkanlık eliyle hisse satış süreçlerinin tamamlanması gerekmektedir.
Uzman Uyarısı: Av. Ahmet Bayram, riskli yapı tespit süreçlerinde, sözleşme imzalarında ve mülkiyet dönüşümlerinde hak kaybı yaşanmaması adına arsa sahiplerinin mutlaka alanında uzman gayrimenkul ve kentsel dönüşüm avukatlarından hukuki destek almalarını tavsiye ediyor.
