Türk Medeni Kanununun 692. Maddesi gereğince malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPILARDA ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ VE %50+1 ÇOĞUNLUKLA ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Türk Medeni Kanununun 692. Maddesi gereğince malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Türk Medeni Kanununun ilgili hükmü gereği olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflarında ortakların oybirliğiyle karar alabilecekleri belirtilmiştir. Ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile, kentsel dönüşüm süreçlerinde kamu yararı ve can güvenliğini sağlamak amacıyla bu kanun maddesine istisna getirilerek %50+1 kuralı uygulamaya geçirilmiştir. Bu yazımızda elbirliği mülkiyetine tabi riskli yapılarda %50+1 çoğunlukla akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki geçerliliğini elbirliği ile mülkiyet-paylı mülkiyet ayrımı ve ilgili kanun maddeleri kapsamında inceleyeceğiz.

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesinde en sık karşılaşılan sorunlardan bir tanesi mülkiyetin elbirliği mülkiyeti olması halinde sürecin ne şekilde ilerleyeceğidir. Çünkü Türk Medeni Kanununun 692. Maddesinin lafzında her ne kadar uyuşmazlığa konu taşınmaz ‘’paylı mal’’ , 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6/1. Maddesinin lafzında mülk ortakları ‘’paydaşlar’’ olarak belirtilmiş olsa da uygulamada sıklıkla mülk sahiplerinin uyuşmazlığa konu taşınmazlarda elbirliği ile malik olduğuna rastlamaktayız. Örneğin taşınmaz maliklere miras yoluyla intikal etmişse elbirliği ile mülkiyet gündeme gelecektir.

Elbirliği mülkiyetinde birden fazla kişi bir malın tamamına hisse oranı belirlenmeksizin iştirak halinde maliktirler ve malın tamamı hakkında tasarrufta bulunabilmek için ortak hareket etmeleri gerekmektedir. Paylı mülkiyette ise paydaşlar bir malın tamamına hisseleri oranında maliktirler ve kendi hisseleri üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilme hakkına sahiptirler.

Her iki kanunun da lafzında ‘’paydaş’’ ve ‘’paylı mal’’ ifadeleri kullanılmış olsa da kanun koyucu bu hususu hassasiyetle ayırmadan riskli yapı yıkıldıktan sonra taşınmaz üzerinde hakkı bulunan tüm mülkiyet sahiplerini kapsayacak şekilde genel bir ibare kullanmıştır. Dolayısıyla her iki kanunda da belirtilmiş olan ifadeler elbirliği ile mülkiyeti de kapsamaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarafı olmak, arsa sahipleri bakımından malın tamamı üzerinde gerçekleştirilen bir tasarruf işlemidir. Türk Medeni Kanununun 692. Maddesinde malın tamamı üzerinde gerçekleştirilen tasarruf işlemlerinin oybirliğiyle yapılması gerektiği belirtilmiş olsa da 6306 sayılı Kanunun 6/1. Maddesinde özetle taşınmazın ‘’riskli yapı’’ olması halinde oybirliği aranmayacağı, arsa payı oranında salt çoğunluğun (%50+1) sağlanması gerektiği belirtilmiştir.

Peki üzerinde riskli yapıya sahip olan arsa sahipleri kentsel dönüşüm işlemleri gerçekleştirilirken Türk Medeni Kanununun 692. Maddesinde belirtilen oybirliği kuralına göre mi yoksa 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6/1. Maddesinde belirtilen salt çoğunluk kuralına göre mi hareket edeceklerdir?

Burada hukukun genel ilkelerinden olan özel kanun-genel kanun ilişkisine dikkat etmek gereklidir. 6306 sayılı kanun bir özel kanundur. Türk Medeni Kanunu ise bir genel kanundur. Bir konuda hem genel kanunda hem özel kanunda bir düzenleme varsa özel kanunun getirdiği kurallar uygulanacaktır. Dolayısıyla arsa sahiplerinin 6306 sayılı kanun hükümleri çerçevesinde salt çoğunluk kuralına göre hareket etmeleri gerekecektir. Fakat burada karıştırılmaması gereken bir husus salt çoğunluğun kişi sayısının değil tapudaki arsa paylarının salt çoğunluğu olması gerektiğidir.

Akıllara gelen bir diğer soru ise taşınmaz üzerinde elbirliği ile malik olan kimselerin bir kısmının sözleşmeye imza atması bir kısmının ise imza atmaması halidir. Örnek vermek gerekirse mülke elbirliği ile malik olan 3 ortaktan ikisinin imza atıp birinin atmaması halinde salt çoğunluk kuralının sağlanması durumudur. Yani %50+1 koşulunun elbirliğiyle malik olan 3 kardeşten birinin imzasıyla sağlanıp diğer iki kardeşin imza atmamasıdır.Burada da TMK’da bahsedilen oybirliği koşulu aranmayacak olup 6306 sayılı kanuna göre salt çoğunluk koşulu aranacaktır. Fakat buradaki en can alıcı nokta elbirliği halindeki maliklerin tapuda ayrılmış bağımsız hisseleri olmadığından imza atmayan maliklerin elbirliği mülkiyetinin çözülmesi için paylı mülkiyete geçiş yolunu izlemelerinin elzem olduğudur.

Öncelikle imza atan malikler imza atmayan ortaklara karşı mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için dava açacaklar, ya da mirasçılardan biri tapu müdürlüğüne başvurarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete geçirilmesini isteyecek, sonrasında hakim veya tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesine dayanarak elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirecektir ve imza atmayan ortakların arsa payları belirlenmiş olacaktır.

Ortaklık paylı mülkiyete dönüştükten sonra ise imza atmış olan salt çoğunluk protokolü ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imza atmayan maliklere noter kanalıyla tebliğ edeceklerdir. İhtarname, imza atmayan malikin eline ulaştığı gün 15 günlük yasal süresi içerisinde ya sözleşmeye imza atacak ya da itirazlarını sunabilecektir. 15 günlük süre dolmuş olmasına rağmen sözleşmeye imza atılmamışsa, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından mülkün SPK lisanslı değerleme raporu ile piyasa rayici hesaplanacaktır. İmza atmayan maliklerin hisseleri belirlenen rayiç bedelden az olmamak üzere öncelikle diğer paydaşlara açık artırma yoluyla satılacaktır. Eğer diğer malikler satın almazsa üçüncü kişilere karşı ikinci bir ihale açılacak, yine hisse satın alınmaz ise hisseyi bakanlık veya TOKİ satın alacaktır. Bu durumda kentsel dönüşüm projesinin yarım kalmaması adına burada zorunlu satın alma süreci gündeme gelecektir.

Peki hal böyleyken arsa payı karşılığı hangi andan itibaren hüküm ve sonuç doğuracak ve geçerliliğini hangi tarihten itibaren kazanacaktır?

Salt çoğunluk ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı andan itibaren taraflar arasında askıda geçerli bir hukuki işlem oluşturur. Sözleşmenin tüm arsa üzerinde hüküm ve sonuç doğurabilmesi tüm yasal prosedürlerin tamamlanmasıyla birlikte olacaktır. Sözleşmeyi imzalayan %50+1 çoğunluktaki malikler ve yüklenici noterde sözleşmeye imza attığı gün sözleşme kendi aralarında bağlayıcı olacaktır. Fakat elbirliği mülkiyeti bozulmadan imza atmayan elbirliği ile malikler de sözleşmenin dışında kaldığından yüklenici bu haliyle inşaat ruhsatı alamayacaktır. Yalnızca atılmış olan imzalar sözleşmenin yasal dayanağını oluşturacaktır.

İmza atmayan kısım imza attığında ya da tebligat süreçlerinin tamamlanmasının ardından hisselerin kentsel dönüşüm başkanlığı tarafından açık artırma yoluyla satıldığı anda sözleşme tam anlamıyla geçerlilik kazanır ve hüküm ve sonuçlarını doğurmaya başlar.

Özetle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri için Türk Medeni Kanunu'nun aksine oybirliği değil arsa payı oranında salt çoğunluk (%50+1) yeterli olup, elbirliği mülkiyetinin bulunduğu hallerde imza atmayan ortakların payları paylı mülkiyete dönüştürülerek ve yasal tebligat ile ihale süreçleri tamamlanarak sözleşme tüm malikler bakımından tam geçerlilik kazanır.

Mülk sahipleri tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırken, riskli yapı tespit süreçlerinde ve elbirliği halinde mülkiyette hak kaybı yaşanmaması adına alanında uzman avukatlardan destek almanızı tavsiye eder, siz kıymetli okurlarımıza sağlıklı haftalar dileriz.

Av. Ahmet Bayram