6306 Sayılı Kanun Kapsamında Sözleşmenin Feshi Nasıl Yapılır
Kentsel Dönüşümde Yüklenici Krizi Nasıl Çözülür? 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Sözleşmenin Feshi Nasıl Yapılır
Türkiye Yapı Stokunun yaklaşık %43,5’inin güncel deprem yönetmeliklerine uygun olmadığı günümüzde kentsel dönüşüm hayati önem taşıyor. Av. Furkan Tongut, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ve 14. fıkrası ışığında maliklerin talebiyle sözleşmenin feshi sürecini ve detaylarını yazdı.
Makalenin Tamamını Okumak İçin Tıkla
Anadolu'nun 510 yıllık depremler tarihi incelendiğinde 3 büyük fay hattından kaynaklanan sayısız yıkıcı deprem yaşandığı görülmektedir. TÜİK’in “Bina ve Konut Nitelikleri Araştırması” verilerine göre Türkiye’deki binaların %12,6’sı 1980 ve öncesinde, %30,9’u ise 1981-2000 yılları arasında inşa edilmiştir. Bu durum, Türkiye Yapı Stokunun %43,5’inin güncel deprem yönetmeliklerine ve modern inşaat teknolojilerine uygun olmadığını ortaya koymaktadır.
Gelişen deprem riskleri karşısında can ve mal kayıplarını en aza indirmek adeta bir milli güvenlik meselesi haline gelirken, kentsel dönüşüm süreçlerinde malikler ile müteahhitler (yükleniciler) arasında yaşanan hukuki uyuşmazlıklar süreçleri kilitlenmeye devam ediyor. Av. Furkan Tongut, Ataşehirweb okurları için mağduriyet oluşturan bu belirsizlik durumunu ve mahkeme yoluna gitmeden sözleşmenin tek taraflı/idari feshi imkânını kaleme aldı.
Ataşehir Barbaros ve Yenisahra Örneği: 7 Yıllık Belirsizlik
Ataşehir ilçesi Barbaros ve Yenisahra mahalleleri örneğinde görüldüğü üzere; 1/1000 ölçekli imar planlarının kesinleştiği 2019 yılından itibaren salt çoğunluğu veya oy birliğini sağlayan yüklenici firmaların inşaat faaliyetlerine başlamadığı gözlemlenmektedir.
Bu süreçte malikler tarafından yapıları için alınan riskli yapı raporları neticesinde binalar yıkıma uğramış, yıllardır süren inşaat başlamama durumu büyük mağduriyetler doğurmuştur. Yeni yüklenicilerle anlaşabilmenin ve dönüşümü başlatabilmenin tek yolu mevcut sözleşmelerin feshedilmesidir.
Mahkemeye Gitmeden Sözleşme Nasıl Feshedilir?
Normal şartlarda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri iki tarafa edim yükleyen sözleşmeler olup, mahkemeler nezdinde açılacak fesih davaları uzun yıllar sürmektedir. Ancak 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası, idareye özel hukuk sözleşmesini sonlandırma yetkisi vererek süreci yaklaşık 1 yıl 1 ay gibi kısa bir sürede neticelendirme imkânı sağlamıştır.
Sözleşmenin bu kapsamda feshedilebilmesi için şu iki şarttan en az birinin gerçekleşmesi gerekmektedir:
-
Müteahhitten Kaynaklı Sebeplerle 1 Yıl İçinde İşe Başlanılmaması: Maliklerin salt çoğunluğu sağlandıktan ve maliklerin üzerlerine düşen edimleri yerine getirmesinden sonra (engelleyici yargı/idare kararı olmaksızın) müteahhitten kaynaklanan sebeplerle 1 yıl içinde yapım işine başlanmamış olması.
-
İnşaatın Durdurulması ve 6 Aydır Faaliyet Olmaması: Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olması ve en az 6 aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla faaliyete devam edilmediğinin tespit tutanakları, uydu görüntüleri veya yapı denetim kayıtları ile belgelenmesi.
İstanbul’da Fesih Başvuruları Nereye Yapılır?
Normalde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya İl Müdürlüklerine yapılan bu başvurularda İstanbul için özel bir yetki devri mevcuttur. Bakanlığın 2021 yılında aldığı karar doğrultusunda İstanbul’daki bütün ilçe belediyelerine yetki devri yapılmıştır.
Başvuru İçin Gerekli Evraklar:
-
Arsa maliklerinin salt çoğunluğuyla alınan fesih kararının ıslak imzalı hali,
-
Parsele ait hisseleri gösterir takyidatlı tapu kaydı,
-
Yüklenici ile akdedilmiş Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi,
-
Düzenleme şeklinde vekâletnameler.
Av. Furkan Tongut, genel yetkili mahkemelere gitmeden idari yoldan sağlanan bu fesih imkânının kentsel dönüşümün tıkanan damarlarını açtığını belirterek, sürecin hatasız yürütülmesi adına hak sahiplerinin alanında uzman kişilerden hukuki destek almasını tavsiye etmektedir.
