Yeni Yapılacak Uygulamalar İçin Anlaşma Süreci ve Salt Çoğunluğun Sağlanması

Paylaştığınız bu bilgiler, 6306 sayılı Kanun'un en kritik dönüm noktalarından biri olan "Salt Çoğunluk Karar Mekanizması"nı özetlemektedir. Yakın zamanda yapılan yasal düzenlemelerle, daha önce uygulanan 2/3 (üçte iki) çoğunluk şartı, sürecin hızlanması adına "Salt Çoğunluk" (hisselerin %50+1'i) olarak güncellenmiştir.

Bu sürecin işleyişini ve mülkiyet haklarının korunması ile kentsel dönüşümün ilerlemesi arasındaki dengeyi şu şekilde detaylandırabiliriz:

1. Salt Çoğunluk ile Karar Alma (Hisselerin %50 + 1'i)

Eğer bina sakinleri arasında tam bir mutabakat (oybirliği) sağlanamıyorsa, süreç tıkanmaz. Arsa payı bazında salt çoğunluk şu konularda karar verebilir:

  • Yeni binanın hangi müteahhit tarafından yapılacağı.

  • Paylaşım modelinin nasıl olacağı (kat karşılığı, hasılat paylaşımı vb.).

  • Mimari projenin detayları.

  • Tevhit (birleştirme), ifraz (ayırma), ruhsat ve izin işlemleri.

2. Anlaşmaya Katılmayan Maliklerin Hisseleri

Salt çoğunluğun aldığı karara yasal süre içinde katılmayan (imza atmayan) malikler için bir yaptırım süreci başlar:

  • İhtarname: Karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla usulüne uygun ihtar çekilir.

  • Hisse Satışı: Karara hala katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlık/Müdürlük bünyesinde teşkil edilen komisyon marifetiyle açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.

  • Öncelik Hakkı: Bu payları öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlar (komşular) satın alabilir. Eğer malikler satın almazsa, rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Hazine adına tescil edilebilir veya üçüncü şahıslara satılabilir.

3. "Tam Muvafakat" Hedefi

Metinde belirtilen "netice itibarıyla tam muvafakat sağlanması zorunludur" ifadesi, inşaatın başlayabilmesi için hukuki bir gerekliliktir:

  • Belediyelerden yapı ruhsatı alabilmek için taşınmaz üzerindeki tüm hisselerin kentsel dönüşüm kararına "evet" demiş (veya satılmış) olması gerekir.

  • Hisse satışı gerçekleştikten sonra artık tüm hisseler anlaşanların elinde olacağı için "tam muvafakat" şartı kendiliğinden sağlanmış olur.

Süreç Tablosu: Anlaşma ve Uygulama

Adım İşlem Şart
İstişare Tüm maliklerle toplantı ve pazarlık süreci Şeffaflık zorunludur.
Karar Protokolü Salt çoğunlukla karar tutanağının imzalanması Hisselerin %50+1'i yeterlidir.
Noter İhtarı Karara katılmayanlara 15 günlük süre verilmesi Kanuni bildirim şartıdır.
SPK Lisanslı Değerleme Bağımsız ekspertiz ile hisse bedelinin belirlenmesi Satış bedeline esas teşkil eder.
Açık Artırma Anlaşmayan malikin hissesinin satılması Diğer paydaşlara öncelik verilir.
Ruhsat ve Yapım Tam muvafakat sağlandığı için inşaatın başlaması Fiziksel uygulamanın önü açılır.

Kritik Not: "Muvafakat Aranmaksızın" Yapılan İşlemler

Yeni düzenleme ile salt çoğunluğun kararı, yıkım ve yapıma ilişkin ruhsat işlemleri için yeterli görülmektedir. Yani bir azınlığın imzadan imtina etmesi, projenin idari süreçlerini (proje onayı vb.) durduramaz; ancak temel atılmadan önce hisse satışının tamamlanmış olması mülkiyet hukuku açısından esastır.