Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kat Malikleri Kurul Toplantısı nasıl yapılmalı

Bir yapının riskli olduğu yönünde idari makamlarca alınan kararın ardından Bu sürece uygun Kat Malikleri Kurul Toplantısı nasıl yapılmalı
Bir yapının riskli olduğu yönünde idari makamlarca alınan kararın ardından, kat malikleri bir araya gelerek önemli bir karar sürecine girerler. Bu sürece uygun Kat Malikleri Kurul Toplantısı nasıl yapılmalı
 

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kat Malikleri Kurul Toplantısı

Bir yapının riskli olduğu yönünde idari makamlarca alınan kararın ardından, kat malikleri bir araya gelerek önemli bir karar sürecine girerler. Bu süreçte, mevcut binanın hangi yöntemle yıkılacağı, yeni yapının hangi yüklenici firma tarafından inşa edileceği ve yapının teknik, estetik ve fonksiyonel özelliklerinin nasıl şekilleneceği gibi temel konular görüşülmektedir. Ancak, bu toplantının yalnızca içerik açısından değil, usul açısından da titizlikle yürütülmesi gerekmektedir. Özellikle toplantıya davet şekli, gündemin önceden belirlenmesi, karar ve toplantı yeter sayılarının mevzuata uygun biçimde sağlanması; alınacak kararların geçerliliği açısından hukuki bir zorunluluktur. Aksi halde, usule aykırı şekilde alınan kararların iptali gündeme gelebilir ve dönüşüm süreci ciddi şekilde sekteye uğrayabilir.

Yazı İçeriği

Kat Malikleri Kurul Toplantısı

Kat Mülkiyeti Kanununa göre; kat malikleri kurul toplantısı normal şartlarda yılda en az bir kez yönetim planında belirlenen tarihte toplanıp karar almaktadırlar. Toplu yapılarda ise bu süre en geç iki yılda bir defa olmak üzere yapılmaktadır.

Bununla birlikte, yönetim planında öngörülen süreden önce toplanmayı gerektiren haklı bir nedenin ortaya çıkması durumunda, kat malikleri kurulu olağanüstü şekilde toplanabilir. Nitekim kentsel dönüşüm sürecinde, bir yapıya ilişkin riskli yapı tespitinin yapılmış olması, olağanüstü toplantıyı gerektiren başlıca nedenlerden biridir. Bu nedenle çalışmamızda, kentsel dönüşüm süreci kapsamında yapılacak olağanüstü kat malikleri kurul toplantısının usul ve esasları ele alınacaktır.

Olağanüstü Kat Malikleri Kurul Toplantısı

Kat malikleri yönetim planında belirlenen toplantı tarihini beklemeksizin ortaya çıkan önemli sebep doğrultusunda olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı düzenleyerek karar alabilmektedirler. Takdir edileceği üzere; yapı hakkında riski yapı kararının verilmesi ve yıkılması gerektiği de önemli bir husus olarak kabul etmektedir.

Kimler Olağanüstü Kat Malikleri Kurul Toplantısını Toplayabilir?

Kat Mülkiyeti Kanununun 29. Ve devamı maddelerine göre; aşağıda belirtilen kişiler olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı düzenleyebilir.

• Yönetici
• Denetici
• Kat Maliklerinin 1/3’ü

Olağanüstü Kat Malikleri Kurul Toplantısı Çağrı Kağıdı

Bu kapsamda, toplantının gündem maddelerini açıkça içeren davet yazısının, tüm kat maliklerine iadeli taahhütlü posta yoluyla ya da imza karşılığında elden teslim edilerek tebliğ edilmesi zorunludur.

Çağrı kağıdında gündem maddeleri, toplantının yapılacağı yer ve saat bilgilerinin yer alması gerekmektedir. Ayrıca çağrı kağıdının malike tebliği ile toplantı tarihi arasında en az 15 günlük sürenin bulunması da gerekmektedir.

Birinci toplantıda gerekli nisapların sağlanamaması halinde ikinci toplantının da hangi yer ve saatte yapılacağının yine çağrı kağıdında belirtilmesi ve birinci ve ikinci toplantı arasında da en az 7 günlük bir sürenin bulunması gerekmektedir.

Olağanüstü Kat Malikleri Toplantı ve Karar Yetersayıları

Olağanüstü kat malikleri kurul toplantısının geçerli şekilde yapılabilmesi için belirli nisapların sağlanması gerekmektedir. Bu çerçevede, toplantının açılabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğunun hazır bulunması şarttır. Karar alınabilmesi için ise toplantıya katılan maliklerin yine sayı ve arsa payı yönünden salt çoğunluğu aranır.

Örneğin, arsa payları birbirine eşit olan 40 bağımsız bölüm malikinin bulunduğu bir yapıda; toplantının yapılabilmesi için en az 21 malikin katılımı, karar alınabilmesi için ise toplantıya katılanlar arasından en az 11 malik tarafından kararın kabul edilmesi gerekmektedir.

Şayet ilk toplantıda bu yeter sayılar sağlanamazsa, örneğin yalnızca 18 malik toplantıya katılmışsa, toplantı açılması mümkün olmayacaktır. Bu durumda, daha önce çağrı kağıdında belirtilmiş olan ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantıda, toplantı yeter sayısı aranmaz; katılım sayısı ne olursa olsun toplantı geçerli kabul edilir. Ancak karar alınabilmesi için, yine toplantıya katılanların sayı ve arsa payı açısından salt çoğunluğunun onayı gereklidir.

Örneğin ikinci toplantıya 15 kişinin katılması ihtimalinde; toplantı yapılabilecek ve 8 kişinin aynı yönde oy vermesiyle karar alınabilecektir.

Riskli Yapı Kararı Sonrası Kat Malikleri Kurul Toplantısı

Normal koşullarda bir binanın yıkılıp yeniden inşa edilebilmesine ilişkin kararların alınabilmesi için kat maliklerinin oybirliği gerekmektedir. Ancak kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında; riski yapı tespiti yapılıp kesinleşmiş binanın yıkılması ve yeniden inşası için salt çoğunluk yeterli kabul edilmektedir. Bu bağlamda, oybirliği şartı aranmamakta; sürecin ilerleyebilmesi amacıyla daha düşük bir karar nisabı öngörülmektedir.

Örneğin, toplam 40 bağımsız bölüm malikinin bulunduğu bir yapıda gerçekleştirilecek toplantıya 25 malik katılmışsa; normal kararlar açısından 13 kişinin aynı yönde oy kullanması yeterli olacaktır. Ancak yapının yıkılarak yeniden inşası gibi dönüşüm sürecine ilişkin temel kararların alınabilmesi için, toplam malik sayısının (ve arsa paylarının) salt çoğunluğunu temsil eden en az 21 kişinin aynı yönde oy vermesi gerekecektir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, karar yeter sayısının yalnızca toplantıya katılanlara göre değil, toplam maliklerin arsa payı üzerinden değerlendirilmesidir.

Kat Malikleri Toplantısında Alınacak Kararlar

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesine müteakip yapılacak kat malikleri kurul toplantısında malikler toplam arsa paylarının salt çoğunluğu ile aşağıdaki hususlarda karar alırlar.

• Binanın yıkılması ve yeniden inşa edilebilmesi için çalışılacak müteahhit firmanın seçimi ve anlaşma yapılması
• Mevcut arsa ile komşu parseller arasında yapılacak imar uygulamalarına ilişkin kararların belirlenmesi,
• Müteahhit firma ile imzalanacak sözleşmenin temel hatlarının belirlenmesi

Uygulamada ise bu toplantılardan önce maliklerin, farklı inşaat firmalarından teklif dosyaları temin ettikleri, bu teklifleri karşılaştırdıkları ve çoğu zaman toplantı öncesinde gayriresmî olarak bir ön karar verdikleri görülmektedir. Toplantı gününde ise genellikle teklif sunan müteahhitlerden biri toplantıya katılarak, yapılacak projeye ilişkin teknik ve sözleşmesel ayrıntıları maliklere sunmakta, sonrasında alınan kararlar resmî toplantı tutanağı ile kayıt altına alınmaktadır.

Kat Malikleri Kurul Toplantısında Alınacak Kararların İptali

Riskli yapı kararının kesinleşmesini takiben gerçekleştirilen kat malikleri kurul toplantılarında, her zaman oybirliği sağlanamayabilir. Özellikle bazı maliklerin, toplantıya ilişkin çağrı yazısının kendilerine usulüne uygun tebliğ edilmediğini iddia etmeleri; ortaklaşa seçilen müteahhit firmaya itiraz etmeleri, sunulan proje tasarımını beğenmemeleri ya da sözleşme koşullarını uygun bulmamaları gibi gerekçelerle alınan kararların iptalini talep etmeleri hukuken mümkündür.

Bununla birlikte, kentsel dönüşüm mevzuatının temel amacı, riskli yapıların bir an önce güvenli hale getirilmesi, maliklerin depreme dayanıklı konutlara kavuşması ve sürecin hızlı ve etkin biçimde tamamlanmasıdır. Bu doğrultuda, yargı mercilerinin değerlendirmelerinde esas alması gereken ölçüt, oybirliği değil, kat maliklerinin arsa payı üzerinden salt çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığıdır. Aksi takdirde, bireysel itirazlar üzerinden sürecin sürüncemede bırakılması, kamu yararıyla bağdaşmayacak sonuçlar doğurabilecektir.

Toplantıya Katılmayan Maliklerin İtiraz Hakkı ve Hakkın Kötüye Kullanımı Sorunu

Kat malikleri kurul kararına karşı, çağrı kağıdının usulüne uygun şekilde tebliğ edilmediği gerekçesiyle dava açılması, normal şartlarda iptal sebebi olarak kabul edilebilecek bir durumdur. Ancak kentsel dönüşüm mevzuatında yer alan özel düzenlemeler, bu değerlendirmeye istisna getirmektedir. Özellikle, kararın toplam arsa payının salt çoğunluğu ile alınmış olması hâlinde, söz konusu eksikliğin kararın geçerliliğine etkisi olmayacağı kabul edilmelidir. Zira davacı malik toplantıya katılmış olsaydı dahi, çoğunluk sağlandığı için kararın aynı şekilde alınması kuvvetle muhtemeldir. Başka bir ifadeyle, malikin toplantıya katılıp katılmaması, kararın sonucunu değiştirmeyecektir.

Uygulamada ise çoğu zaman kat malikleri, toplantı yapılacağından haberdar olmaktadır. Her ne kadar Kanun, çağrı kağıtlarının iadeli taahhütlü posta yoluyla veya imza karşılığında elden teslim edilmesini öngörse de, bu yöntemin uygulanmasında ciddi pratik zorluklarla karşılaşılmaktadır. Bu nedenle maliklere çağrı genellikle SMS, e-posta veya telefon aracılığıyla iletilmekte, çoğu malik de bu yollardan haberdar olmaktadır. Böyle bir durumda, maliklerin toplantıya bilerek katılmaması ve sonrasında salt çoğunlukla alınan karara karşı, yalnızca çağrı usulünü gerekçe göstererek iptal talebinde bulunmaları, yargı bakımından hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilmelidir.

Bu gerekçeyle, yargı mercilerinin salt çoğunlukla alınan ve dönüşüm sürecinin ilerlemesini sağlayan kararlara yönelik bu tür şekli itirazları yerinde görmemesi, hem mevzuatın amacına hem de kamu yararına daha uygun olacaktır.

Yargıtay 20. HD., E. 2018/3580 K. 2018/7187 T. 7.11.2018 Sayılı Kararında; 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde 14.04.2016 tarihli değişiklikle, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapıların yıkılarak yeniden yapılmasına ilişkin kararların, oybirliğiyle değil, arsa payı bakımından en az üçte iki çoğunlukla alınabileceği açıkça hükme bağlanmıştır.

Müteahhitle İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası

Uygulamada, kat malikleri ile müteahhit arasında imzalanan sözleşmelerin içeriği esas alınarak iptal edilmesi çoğu durumda mümkün değildir. Zira mahkeme denetimi, sözleşmenin ticari veya teknik hükümleri üzerinden değil; sözleşmenin hukuka uygun usullerle yapılıp yapılmadığı üzerinden yürütülmelidir. Bu bağlamda yargısal incelemenin odak noktası, sözleşmenin maliklerin arsa payı üzerinden salt çoğunluğuyla kabul edilip edilmediği olmalıdır. Kararın dayanağı olan kat malikleri kurul toplantısında yeterli çoğunluğun sağlanması, sözleşmenin geçerliliği açısından belirleyici niteliktedir. Aksi hâlde, müteahhit ile yapılacak sözleşmelere yönelik iptal talepleri, yalnızca içeriğe dayalı subjektif değerlendirmelere dönüşür ki bu durum, kentsel dönüşüm sürecinin hukuki güvenliğini zedeleyebilir.

Yargıtay 20. HD., E. 2019/3762 K. 2019/6900 T. 25.11.2019 Sayılı Kararında; Mahkemece yapılan hatalı değerlendirmede, söz konusu toplantının içeriği ve müteahhit ile yapılan sözleşmenin taraflar lehine olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş; oysa ki asıl yapılması gereken, toplantının 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik hükümlerine uygun yapılıp yapılmadığını ve kararların gerekli çoğunlukla alınıp alınmadığını araştırmak olmalıydı. Sonuç olarak, toplantının usulüne uygunluğu ve karar nisabının yeterliliği dikkate alınmadan verilen mahkeme kararı hukuka aykırı bulunmuş, kararın bu gerekçelerle bozulması gerekmiştir.

Müteahhitle Yapılan Sözleşmenin Adil Olmaması Halinde

Salt çoğunlukla alınan karar sonrasında bazı malikler kendilerinin diğer maliklere göre daha az yarar sağladığını iddia edebilirler. Örneğin bir malikin yeni projede m2’sinin küçülmesine rağmen başka bir malikin m2’sinin büyümesi gibi.

Bu gibi neticeler bazen taraflar arasındaki sözleşmenin adil olmamasından bazen de hukuki imkansızlıktan ötürü çıkabilmektedir. Örneğine yeni imar mevzuatına göre; asma kat uygulaması tamamen kaldırılmış durumdadır. Eskiden imara uygun bir şekilde asma katı bulunan taşınmaz maliki yeni yapılacak binada asma kat alamayacağından m2 bazında küçülmeye gitmek durumunda kalacaktır. Burada diğer bağımsız bölüm maliklerinin herhangi bir adaletsizliğinden söz edilemez çünkü hukuki bir imkansızlık söz konusudur. Bu noktada sözleşmenin adil olmadığı iddiasıyla iptal edilmesi yerinde olmayacaktır.

Bazı durumlarda ise; sözleşme bazı malikler açısından yarar sağlarken bazı maliklerin haklarını zedeleyebilmektedir. Örneğin bir malik esi yapıda 2+1 daire sahibiyken yeni yapıda 3+1 daire sahibi olmuş, farklı bir malikin ise m2’si küçülmüştür. Bu noktada sözleşmenin Mahkeme kanalıyla kanaatimize göre yine mümkün olmamalıdır. Çünkü karar salt çoğunlukla alınmıştır ve iki kişi arasında yaşanan ihtilaftan ötürü bütün proje üzerinde değişiklik yapılması ve olaydan tamamen bağımsız diğer maliklerin de mağduriyetine sebep verilmesi adil bir sonuç yaratmayacaktır. Ve en önemlisi yarar sağlayan malik bu kararı tek başına almamış, salt çoğunlukla almıştır.

Ancak oluşan menfaat dengesizliğin de telafi edilmesi bir zorunludur. Kanaatimizce burada başvurulması gereken yol; sözleşmenin iptali veya uyarlanması yerine sebepsiz zenginleşme olmalıdır. Yeni projede diğer maliklere göre daha fazla yarar sağlayan malik diğerlerinin uğramış olduğu zararı maddi olarak gidermekle yükümlü kılınmalıdır.

Yargıtay 3. HD., E. 2018/4855 K. 2019/8655 T. 4.11.2019 Sayılı Kararı; Mahkemece, taraflar ile dava dışı yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, buna ilişkin mimari proje ve tapu kayıtları dikkate alınarak; üç kişilik uzman bilirkişi heyeti eşliğinde taşınmazda keşif yapılmalıydı. Ayrıca tarafların arsa payları ile bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesi alındığı tarihteki değerleri gözetilerek, davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmediği hususu teknik raporla ortaya konulmalıydı. Ancak mahkeme, bu kapsamda yeterli inceleme yapmaksızın ve delilleri eksik değerlendirerek karar verdiğinden, hüküm eksik inceleme ve hatalı değerlendirme gerekçesiyle bozulmuştur.

Kat Malikleri Kurul Toplantısında Avukat Bulundurma

Kentsel dönüşüm süreci, hem teknik hem de hukuki açıdan çok aktörlü ve karmaşık bir yapı arz etmektedir. Özellikle riskli yapı kararı sonrası yapılacak kat malikleri kurul toplantıları, sürecin ilerlemesi açısından belirleyici rol oynamaktadır. Bu toplantıların usulüne uygun şekilde gerçekleştirilmesi; çağrı yöntemlerinden toplantı ve karar yeter sayısına, alınan kararların içerik ve şekil yönünden denetlenebilirliğine kadar birçok noktada dikkat gerektirir.

Bu nedenle sürecin başından itibaren bir avukatın rehberliğinde ilerlenmesi, hem hak kayıplarını önler hem de olası uyuşmazlıklarda hukuki güvenliği sağlar.

Kaynak / Av. Baran Karaboğa

Güncelleme Tarihi: 20 Temmuz 2025, 10:33