280’e yakın sektör bileşenin mesleki anlamda hukuki altyapıdan yoksun olması güvensizliği de otomatik olarak beraberinde getiriyor. Müteahhitlerden emlak müşavirlerine kadar meslek bileşenlerinin hukuki çerçeveden yoksun olması da bu güvensizliği artıyor. Hele heleki Almanya gibi bir ülkede müteahhit sayısı 400 iken ülkemizde müteahhit sayısının 275.000’e! ulaşması da sorunu adeta perçinliyor, kurunun yanında yaşın da yanmasına neden oluyor. 

Hal böyle olunca kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi olan vatandaşlar da kendisini güvence altına almak istiyor. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde vatandaşların kendini güvence altında hissedebileceği ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile de yasal dayanağa ve zorunluluğa kavuşturulan başlıca 4 yöntemi sizlerle paylaşmak istedik : 

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da yapılan değişiklikle sistemimize dahil olan banka teminat mektubu yöntemi bu yasa yürürlüğe girmeden önce de en çok uygulanan garanti yöntemi olarak inşaat sektöründe kullanılan bir yöntemdir.

Yasa; banka teminat mektubunu şu şekilde tanımlamaktadır : 

“MADDE 14 – (1) Banka teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektuptur. 

(2) Ön ödemeli konut satışının banka teminat mektubu verilmesi suretiyle teminat altına alınması durumunda, satıcı 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse tüketiciler, kendilerine verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan tazmin edebilirler.” 

Bu sistemde müteahhit toplam proje hasılatı kadar bankadan teminat mektubu temin etmek zorundaki ön ödemeli satış yapabilsin.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hak ediş sistemini de 15. maddede tanımlamıştır. Buna göre;

“MADDE 15 – (1) Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılabilir. 

(2) Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez. 

(3) Satıcı, 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder. Bu durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hakediş usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade edilir. Tüketicinin o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı üzerinde ise tüketicinin hakları saklıdır. 

(4) Banka, hakedişlerin kontrolünün sağlanması amacıyla yapı denetim, müşavirlik veya danışmanlık firmalarından da hizmet alabilir.” 

Bu yöntemde de özetle konut satış bedellerinin bankada bir bloke hesaba alınmasını ve inşaatın ilerlemesine paralel olarak müteahhite ödenmesini öngörüyor. Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. 

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun bağlı kredi anlaşması sistemini de 16. maddede tanımlamıştır. Buna göre;

“MADDE 16 – (1) Ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde, kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanmış olur. Ancak, satıcı kullanılan bağlı kredi tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak zorundadır.” 

Bu sisteme göre müteahhitin mali yapısına bakılarak bir kredi limiti tanımlanmasına bağlı kredi deniyor. Bu şekilde banka alıcılara açacağı konut kredilerinin teminatını müteahhitten istiyor ya da bilançosuna bakarak teminatsız bir kredi limiti tanımlıyor. Müteahhit de bu limit dahilinde alıcılara banka kredisi kullandırabiliyor. 

28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin ana başlıklarından biri olan Bina Tamamlama Sigortası, Hazine Müsteşarlığı tarafından 11 Mart 2015 tarihinde yayınlanan genelge ile yürürlüğe girmiştir. 

Bu yeni sigorta poliçesi; konut satış ve teslimatlarında, tüketicinin haklarının koruma altına alınması baz alınarak düzenlenmiştir. 

Bina tamamlama sigortası, inşaat firmasının inşaat süresi içinde iflas etmesi veya sözleşmede belirtilen sürenin üzerinden 12 ay geçmesine rağmen konutları teslim edememesi durumunda devreye girecektir. Bu durumlarda sigorta şirketi, alıcının konut sahibi olmak için o tarihe kadar ödediği bütün peşinat ve taksitleri, yasal faizi ile birlikte ödeyecektir. 

Bunun için de sigorta şirketleri, sigorta yapılacak inşaat firmasının geçmiş deneyimlerini ve mali durumunu detaylı olarak inceleyecektir. Eğer inşaat firmasını riskli görürse ve projeyi tamamlayamayacağına karar verirse sigorta yapmayacak veya ilave teminatlar isteyecektir. 

Bunun yanında sigorta süresi içinde inşaat firması sigorta şirketine karşı yükümlülüklerini yerine getirmezse ve mali yapısını bozacak girişimlerde bulunursa, sigorta şirketi sözleşmeyi sona erdirebilir. Böyle bir durumda Bakanlığa da bilgi verir. Bu demektir ki inşaat süresince sigorta şirketleri denetim görevi yapacak, bu şekilde de alıcıların zarar görmelerinin önünde geçilmiş olacak. 

Bu arada kötü bir gidiş durumunda sigorta şirketleri, sigorta yaptıkları inşaatı tamamlayıp, alıcılara konutları teslim etme görevini de üstlenebilir. Yani inşaat firması iflas eder veya konutları süresinde teslim edemezse, sigorta şirketi ya alıcının zararını karşılar ya da inşaatı üstlenip, başka bir müteahhit ile anlaşır ve konutları tamamlayarak alıcıya teslim eder. Bu durumda konutların yeni teslim tarihi 24 ayı geçmemelidir.  

İnşaat firmasının iflas etmesi söz konusu olmadan projeyi otuz altı ay içinde tamamlayamaması.

Projede yeralan ve konut amaçlı olmayan taşınmazlara ilişkin ödemeler.

Projenin, deprem, toprak kayması, fırtına, dolu, yıldırım, sel ve su baskını ve benzeri doğal olaylar yüzünden tamamlanamaması.

Satış sözleşmesinin, noterde yapılmaması veya sözleşmenin kurallara aykırı olarak düzenlenmesi.

Sözleşme, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde yapılmış ise, arsa sahiplerine ait menfaatler.

Herhangi bir nükleer tehlikeden veya kirlenmeden meydana gelen zararlar.

Her türlü savaş durumları, ihtilal, isyan, ayaklanma ve bunlara müdahale sırasında meydana gelen zararlar.

Resmi makamların projede yaptıkları tasarruflar yüzünden meydana gelen zararlar.

Terör eylemleri ve bu eylemleri önlemek amacı ile yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen bütün zararlar.