18. Madde Nedir? (En Basit Anlatımla)

Halk arasında genellikle "şuyulandırma" olarak bilinen 18. Madde Uygulaması, İmar Kanunu'nun en güçlü ve en kapsamlı arazi düzenleme aracıdır.

imar planları kapsamında tapulu arazilerin daha düzenli hale getirilmesini ve mülkiyet sorunlarının çözülmesini sağlayan bir düzenleme sürecidir. 

Belediyelerin, sınırları içindeki dağınık, biçimsiz ve üzerinde yapılaşma imkanı olmayan şahıs arazilerini bir araya getirip; bunları imar planına uygun, kare/dikdörtgen şeklinde düzgün parsellere dönüştürme işlemidir.

Bu işlemi yaparken belediye bir "hamur" oluşturur:

1. Bölgedeki tüm parselleri tek bir havuzda toplar.

2. Bu havuzdan yol, park, okul, hastane gibi kamu alanları için yer ayırır.

3. Kalan alanı, eski sahiplerine hisseleri oranında düzgün parseller olarak geri dağıtır.

Bu Maddenin 4 Temel Özelliği

1. Zorunlu Ortaklık Payı (DOP): Belediye, arazinizi düzenlerken yol, park gibi kamusal alanlar için arazinizin en fazla %45'ine kadar olan kısmını bedelsiz olarak alabilir. Buna "Düzenleme Ortaklık Payı" denir.

2. Müstakil Parsel Hedefi: Temel amaç, hissedarları birbirinden ayırıp her hak sahibine inşaat yapabileceği müstakil, düzgün bir arsa vermektir.

3. Rıza Aranmaz: Belediye bu kararı aldığı an, mülk sahibinin "ben istemiyorum" deme hakkı yoktur; kamu yararı gözetilir.

4. İnşaatın Ön Koşuludur: Sizin yazdığınız Alemdağ örneğindeki gibi; 1/1000'lik plan olsa bile 18. madde geçmeden o araziye çivi çakılamaz, ruhsat alınamaz.

Neden "Prangaya" Dönüşür? (Sizin Haberdeki Sorun)

Normalde 18. Madde bir imkan olması gerekirken, neden bir sorun haline gelir?

• Bürokrasi ve İtirazlar: Askı süresindeki itirazlar veya mahkeme süreçleri tüm bölgeyi kilitleyebilir.

• Belediyelerin Yavaşlığı: Teknik çalışmalar (harita ölçümleri, tescil işlemleri) yerel yönetimler tarafından önceliklendirilmezse yıllarca sürebilir.

• Hisseli Parsel Çıkmazı: Eğer dağıtım düzgün yapılmazsa, vatandaşlar tanımadığı kişilerle tekrar hissedar edilebilir ki bu da kentsel dönüşümü imkansız kılar.

Özetle Fark Nedir?

• İmar Planı (1/1000): Şehrin anayasasıdır. Buraya ev, buraya yol yapılacak der. (Teoridir)

• 18. Madde Uygulaması: O anayasayı sahaya uygulamaktır. Sınırları çizer, tapuyu verir. (Pratiktir)

18. Madde geçmeyen bir yerde "imar planı var" demek, ehliyeti olup arabası olmayan birinin durumuna benzer; gitmek istediği yer bellidir ama aracı yoktur.