Kentsel Dönüşümü Yavaşlatan 10 Kritik Sorun ve Çözüm Yolları!

Türkiye genelinde ve özellikle deprem riski altındaki megakentlerde kentsel dönüşüm süreci tüm hızıyla sürerken, sahadaki aksaklıklar ve bürokratik engeller süreci yıllarca uzatabiliyor. Gayrimenkul ve tüketici hukuku uzmanları, dönüşümün önündeki 10 kritik engeli ve vatandaşların dikkat etmesi gereken noktaları sıraladı.

Mevzuattaki hızlandırıcı adımlara rağmen kentsel dönüşüm projelerinde mali yetersizlikler, belediye ruhsat süreçleri, vekalet sorunları ve müteahhit seçiminde yapılan hatalar nedeniyle ciddi gecikmeler yaşanıyor. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü, Tüketiciler Konfederasyonu ve sektör uzmanları, dönüşüm sürecini tıkayan temel sorunları ve hak sahiplerinin alması gereken önlemleri mercek altına aldı.

Uzmanlara Göre Dönüşümü Kilitleyen 10 Temel Engel

1. Maliklerin Yöntem ve Finansman Kararsızlığı Apartman veya sitelerde maliklerin homojen bir ekonomik yapıya sahip olmaması en büyük ilk engel olarak öne çıkıyor. Binasını müteahhide para vererek mi yoksa daire/arsa payı vererek mi yenileteceğine karar veremeyen kat malikleri arasında uzlaşma sağlanamaması süreci kilitliyor.

2. Analiz Raporlarının Alınmaması Maliyeti 250-300 bin lirayı bulan detaylı imar ve mimari analiz raporları maliklerce masraflı görülüp alınmıyor. Müteahhitlerin de internet verileriyle yüzeysel teklifler sunması, inşaat başladıktan sonra hak kayıplarına ve sürecin 3-4 yıl uzamasına yol açıyor.

3. Belediyelerdeki Ruhsat Gecikmeleri ve "60 Gün" Kuralı Bazı ilçe belediyelerinde teknik personel yetersizliği, harç muafiyeti kaynaklı gelir kayıplarını telafi etme çabaları veya müteahhitlerin yetersiz projeleri ruhsat süreçlerini uzatıyor.

Kritik Hak: İmar Kanunu'na göre, belgeler eksiksiz sunulmasına rağmen belediye ruhsatı 60 günden fazla geciktirirse vatandaşlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na başvurabiliyor. Bakanlık, belediyeden 15 gün içinde savunma isteyip ruhsatı doğrudan verebiliyor.

4. Vefat ve Vekalet İptalleri Projeler yürürken maliklerden birinin vefat etmesi durumunda mirasçıların bulunamaması veya vekalet vermemesi tüm süreci durdurabiliyor. Aynı şekilde bir malikin müteahhide verdiği vekaleti tek taraflı iptal etmesi de projeleri aksatan hukuki boşluklar arasında yer alıyor.

5. Müteahhitlerin Mali Yetersizliği ve Teminat Eksikliği Maliklerin yalnızca lisans belgesine bakarak müteahhit seçmesi büyük risk taşıyor. Mali yapısı zayıf, sermayesi yetersiz şirketlerin projeleri taşeronlara devretmesi piyasadaki durgunluk dönemlerinde inşaatların yarım kalmasına neden oluyor.

6. Bina Tamamlama Sigortasının Yaygınlaşmaması Müteahhit teminatlarının yetersiz kaldığı durumlarda "Bina Tamamlama Sigortası" en güvenli alternatif olsa da sigorta şirketlerinin bu ürüne yeterince ilgi göstermemesi finansal güvence mekanizmasını zayıflatıyor.

7. İnşaat Sonrası "Eksik ve Ayıplı İşler" Konut teslimlerinde en sık yaşanan sorunların başında; kalitesiz malzeme kullanımı, eksik işçilik, tamamlanmayan otopark/sosyal alanlar ile su ve ısı yalıtımı yetersizlikleri geliyor.

8. İskan ve Abonelik Düğümleri İnşaat bitse dahi yapı kullanım izin belgesinin (iskan) alınmaması, elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin tamamlanmaması vatandaşların mağduriyet yaşamasına ve kat mülkiyetine geçilememesine yol açıyor.

9. Dijitalleşme Eksikliği ve Bürokrasi Belediye ve kamu kurumları arasındaki veri entegrasyonu eksikliği nedeniyle vatandaşlardan aynı belgelerin defalarca istenmesi ve süreçlerin şeffaf bir dijital platformdan takip edilememesi zaman kaybını artırıyor.

10. Yetersiz Finansman ve Kredi Limitleri Mevcut kentsel dönüşüm kredilerinin güncel inşaat maliyetlerinin gerisinde kalması ve kira yardımlarının ekonomik koşulların altında kalması özellikle dar ve orta gelirli vatandaşların dönüşüme katılımını zorlaştırıyor.

Hak Sahiplerine Hayati Tavsiyeler

• Müteahhidin Finansal Karnesini İnceleyin: Anlaşma yapmadan önce firmanın geçmiş projelerini, bilançosunu, ödenmemiş çeklerini ve hakkında icra/iflas takibi olup olmadığını mutlaka araştırın.

• Kira Garantisi İçin Teminat Mektubu Alın: İnşaatın gecikmesi veya durması ihtimaline karşı teminat mektubu, ipotek veya kefalet gibi somut güvenceler talep edin.

• Teslim Tutanağına Tüm Eksikleri Yazdırın: Evinizi teslim alırken tespit ettiğiniz tüm eksiklikleri ayrıntılı olarak teslim tutanağına kaydettirin ve fotoğraflayın. Sözlü vaatlere kesinlikle itibar etmeyin.

• Gizli Ayıplarda Hukuki Hakkınızı Arayın: Çatı akması veya duvarlardaki su sızıntısı gibi sonradan ortaya çıkan "gizli ayıplarda" müteahhidin yasal sorumluluğunun devam ettiğini unutmayın.