KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MALİKLER ARASINDA PAYLAŞIMIN ESASLARI

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkındaki Kanun'un 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunuyla kesiştiği en önemli noktalardan bir tanesi Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapımı Sözleşmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi iki tarafa edim yükleyen bir sözleşme olduğundan maliklerin edimi yüklenicinin inşaat karşılığı olan bağımsız bölümleri devretmesidir.

Bu bağımsız bölümlerin projede hangileri olduğu ve ne şekilde devredileceğini şüpheye yer bırakmadan net olarak belirlenmesi büyük önem arz etmektedir. Bununla birlikte taşınmaz üzerinde farklı paylarda mülkiyeti olan maliklerin arasında paylaşımın nasıl yapılacağınında belirlenmesi gereklidir.

Birden fazla maliki bulunan taşınmazlarda sıkça yaşanan problemlerden bir tanesi ise maliklerin aralarında bağımsız bölümlerin paylaşımından kaynaklanmaktadır.

Uygulama pratiğinde oluşan paylaşımlar incelendiğinde pek çok paylaşım usul ve şekliyle karşılaşılmaktadır. Bunlardan en sık karşılaşılan malik-yüklenici paylaşımında projenin ortadan bölünmek suretiyle paylaşılması veya katlardaki bağımsız bölümlerin çapraz olarak bölünmek suretiyle paylaşılması gibi yöntemlerdir. Yüklenici ile maliklerin anlaşmadaki paylarının eşit olmadığı durumlarda bu paylaşım yöntemlerinin kullanılması mümkün değildir. Bu yöntemler her ne kadar hakkaniyetli olarak gözükse de gayrimenkulün kıymetini belirleyen önemli nitelikler olan konum, cephe, ticari alanlar, yol cepheleri ve manzara gibi pek çok farklı nitelikleri göz ardı etmektedir. Yalnızca metrekare üzerinden yapılacak paylaşımlar, ortaya çıkan yeni gayrimenkulün finansal değeri niteliğinde tarafların anlaştığı oranlarda menfaat sağlamasını imkansız hale getirmektedir. Bu oluşan finansal değer dengesizliği birden fazla maliki bulunan taşınmazlar özelinde de malik-malik arasındaki paylaşımları da olumsuz anlamda etkilemektedir. Bu haftaki yazımızda yapı ruhsatı bulunmayan, kat mülkiyeti bulunmayan, rezerv yapı alanları, toplulaştırma alanları, tek parsel üzerinde birden fazla yapı bulunan parseller özelinde malikler arasındaki paylaşımları ele alacağız.

Uygulamada pek çok farklı durumla karşılaşmaktayız. Bu durumlardan bir tanesini sizler için inceleyeceğiz ve bu durum özelinde ulaşacağımız sonuç benzer durumlara da ışık tutacaktır. Somut örnekle açıklayacak olursak, İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Barbaros ve Yeni Sahra mahalleri plan alanını incelersek; rezerv yapı alanı ilan edilmiş ve 2019 yılında kesinleşen imar planı ile toplulaştırma alanları oluşturulmuştur. Bu toplulaştırma alanlarından herhangi birini inceleyecek olursak ortalama 25 adet parsellerin birleşiminden oluşmaktadır. Bir toplulaştırma alanını oluşturan çok sayıda parsellerin rezerv yapı alanı ilanından ve 2019 imar planından önceki durumları birbirinden farklıdır. Bu parsellerden bazılarında herhangi bir yapı bulunmamakta, bazılarında ise tek katlı yapılar, bazılarında ticari üniteler, bazılarında çok katlı yapılar bulunmaktadır. Bu yapılardan bazıları yapı kullanım izin belgeli olup (iskan) bazıları ise yapı kayıt belgelidir. Bu parsellerinden bazılarında ise yapı kayıt veya yapı kullanım izin belgesi bulunmayan yapılarda bulunmaktadır. Birbirinden hukuki ve somut durumu farklı olan parsellerin ve yapıların bir araya getirilmesiyle toplulaştırma alanları oluşturulmuştur. Bu her parsel özelinde farklı hukuki ve somut durumlar inceleğinde, yapılacak olan yıkımın getirdiği mali dezavantajlarda her parsel ve taşınmaz üzerinde farklılıklar yaratmaktadır. Bu somut durum ve farklılıklarda maliklerin aralarında anlaşma durumlarına olumsuz etki etmektedir.

1/1000 ölçekli uygulama imar planları bir uygulama alanında bulunan parsellerde yapılacak yapıların ticaret parseli, konut parseli, sosyal ve kamu donatı alanları, yollar ve parklar gibi niteliklerini belirler. Bir taşınmaz üzerinde yapılacak olan inşaatın sınırları ve niteliğini belirleyen 1/1000 ölçekli imar planları ve uygulama plan notlarıdır. 1/1000 ölçekli imar planları ve uygulama plan notları bizlere taşınmazda yapılacak inşaatın taban alanı kat sayısı, kat alanı kat sayısı (emsal) ve niteliğini belirtmektedir. Bu bilgiler ışığında her bir malikin veya tarafın arsa payına karşılık yeni inşaattan alacağı bağımsız bölüm veya metrekarelerini vermektedir. 1/1000 ölçekli imar planı ve uygulama plan notları iyi anlamak yeni yapılacak olan inşaatın paylaşımı için kritik öneme sahiptir.

Taraflarından anlaşmasıyla yeni oluşacak olan yapıların maksimum inşaat alanları yukarıda belirttiğimiz üzere imar planı ve plan notlarına bağlıdır. Kişilerin parsellerindeki arsa payları üzerinde yapmış oldukları riskli yapıların bağımsız bölümlerin sayısı, niteliği veya metrekaresi yeni yapılacak olan inşaatın maksimum Kat Alanı Kat Sayısını (emsalini) değiştirmemektedir. Bu durumdan dolayı maliklerin yeni yapılacak inşaattaki payları ancak arsa payı üzerinden belirlenecek olup daha öncesinde yapılmış olan yapıların niteliklerinin herhangi bir önemi olmayacaktır. Sonuç olarak yeni yapılacak inşaatın nitelik ve niceliğini belirlemede yalnızca imar planı, plan notları ve arsa payları dikkate alınacağından, eski yapıların niteliği ve niceliği somut durumda herhangi bir değişiklik veya önem arz etmemektedir. Malikler arasında yapılacak paylaşımda yalnızca maliklerin arsa payları hesaba katılarak paylaşım yapılmalıdır.

Yazımızda daha önce bahsettiğimiz üzere yapıların yol cepheleri finansal değer olarak fark yaratmaktadır. Bu durumda gene Barbaros ve Yenisahra plan alanları üzerinde inceleyecek olursak toplulaştırma alanlarını oluşturan parsellerin yol cepheleri paylaşımda farklılık yaratır mı sorusu meydana gelmektedir. Toplulaştırma alanlarının oluşması için yapılacak olan tevhid, ifraz, terk ve ihdas durumlarından sonra oluşan yeni parselin hukuki durumunu iyi analiz etmek gereklidir. Tevhid, ifraz, terk ve ihdastan sonra oluşan yeni birleşmiş parsel artık bütün halinde olacak ve parseli oluşturan eski parsel sahipleri hukuken paylı mülkiyetle ortak olacaklardır. Yeni oluşacak birleşmiş parselin fiziki durumu imar planı ve plan notları kapsamında incelendiğinde, yapı yaklaşma ve çekme mesafeleri ve TAKS sınırları kapsamında geçmişte avantajlı durumda olan parsellerin yeni yapılacak inşaatta dezavantajı olma ihtimali mevcuttur. Bu yeni oluşan durumda kişilerin parselin içerisindeki metrajlarının nerede olduğu eski durumdaki gibi belli olması mümkün olmayacaktır. Bu durumda daha önce geniş ve işlek bulvara cepheli parsel sahipleri artık çoğun içinde yeri belirsiz aza sahip olacağından, ya da zorunlu kamuya terk durumlarından dolayı aynı yerlerinde mülk sahipleri olduğu iddiası hukuken mümkün olmayacaktır. Yazılanlar durumun hukuki analizi niteliğinde olup mülk sahipleri arasında vicdanen daha uygun bir paylaşım durumu belirleyebilmesinin önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Fakat bu durum değerlendirilirken maliklerin 6306 sayılı kanun kapsamında yapılacak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin imzalayan tüm malikler için aynı şartları taşıması gerektiğini, bazı maliklerin daha avantajlı olduğu durumlarda sözleşmenin iptali veya feshinin dezavantajlı malikler tarafından istenebileceğini göz önünde bulundurmalıdırlar.

Mülk sahipleri tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırken, yeni oluşacak yapının finansal olarak yüklenici-malik paylaşımı açısından ve malik-malik paylaşımı açısından hakkaniyetli olması için alanında uzman Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarına başvurmasını, sözleşmenin iptali veya feshi gibi durumlarla karşılaşmamak adına alanında uzman avukatlardan destek almasını tavsiye ederiz. Siz kıymetli okuyucularımıza afetsiz, sağlıklı ve gayrimenkullerinize kavuştuğunuz gelecekler dileriz. Av. Furkan Tongut