KENTSEL DÖNÜŞÜMDE 6306 SAYILI KANUNUN KAPSAMINDA SÖZLEŞMENİN FESHİ NASIL YAPILIR
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE 6306 SAYILI KANUNUN 6. MADDESİ VE 14. FIKRASI IŞIĞINDA MALİKLERİN TALEBİYLE SÖZLEŞMENİN FESHİ NASIL YAPILIR.
Anadolu'nun 510 yıllık depremler tarihi incelendiğinde 3 büyük fay hattından kaynaklanan sayısız sık ve şiddetli depremler yaşamıştır. Geçtiğimiz 30 yıl içinde, Türkiye 4 büyük yıkıcı depreme maruz kalmış ve bu depremler neticesinde çok büyük can ve mal kayıplarına uğramıştır. Bu durum değerlendirildiğinde deprem tehlikesinin her an Türkiye için büyük bir tehdit oluşturduğu aşikardır.
TÜİK tarafından Ekim 2021 ile Nisan 2022 tarihleri arasında yapılan "Bina ve Konut Nitelikleri Araştırması (BKNA), 2021" ışığında hane halklarının ikamet ettikleri konutların bulunduğu binaların inşa yılı incelendiğinde, %30,9'unun 1981-2000, %28,1'inin 2011-2021, %19,3'ünün 2001-2010 yılları arasında, %12,6'sının ise 1980 ve öncesinde inşa edildiği tespit edilmiştir. 1999 yılındaki Gölcük depreminden sonra 1998 yılında ilk kez kapsamlı olarak hazırlanan 1998 Deprem Yönetmeliği daha etkin olarak kullanılmaya başlanmıştır. Deprem Yönetmeliği yıllar içerisinde pek çok kez köklü değişilikten geçerek bugün olan güncel haline ulaşmış ve yapı teknolojisinin gelişmesiyle birlikte güncellenmeye devam etmektedir. TÜİK tarafından yapılan araştırma ışığında Türkiye Yapı Stokunun %43.5'nin güncel yönetmelik ve teknolojilere uygun olmadığı sonucuna varılmaktadır. Yapı stokunun eskiliği ve Anadolu'nun jeolojik oluşumuyla gelişen deprem riskleri birlikte değerlendirildiğinde can ve mal kayıplarının en aza indirgemek için yapı stokunun güncellenmesi adeta milli güvenlik meselesidir.
31/05/2012 tarihinde hayatımıza giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında kanundan önce yapı stokunun güncellenmesi için kentsel dönüşüm uygulamalarının yapılması belediyelere verilmiş özel bir yetki niteliğindeydi. 6306 sayılı kanunla beraber afet riski altında yaşayan vatandaşların yapılarının yenilenmesi için şahsen başvuru yapması ile iş ve işlemleri yürütmesi mümkün hale gelmiştir. Değişen süreç ve kanunla birlikte malikler, yükleniciler ve başkanlık uygulamalarda da pek çok kez öngörülemeyen problemlerle karşılaşmaktadır. Bu haftaki yazımızda yüklenici ile malikler arasında yaşanan en sık problemlerden bir tanesi olan sözleşmenin feshi sürecini kanunun 6. maddesinin 14. Fıkrası ışığında inceleyeceğiz.
Afet riski altındaki alanların dönüşümü hem gerçek ve tüzel kişileri hem de kamuyu ilgilendiren önemli bir konudur. 6306. Sayılı kanun bu kapsamıyla idare hukukuyla özel hukuku aynı potada eriten karma nitelikteki bir kanundur. Türk Medeni Kanunun 692. Maddesi afet riski altında bulunmayan taşınmazlarda ana gayrimenkulün niteliğini değiştirecek iş ve işlemlerin yapılması ancak maliklerin oy birliğiyle alınacak bir kararla mümkün olduğu yönünde hüküm kurmuştur. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bu nitelikte olup, iki tarafa da edim yükleyen ivazlı bir sözleşme niteliğindedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ancak tüm tarafların ortak iradeleriyle noterde yapılacak fesihname ile mümkün olup tek taraflı feshi mümkün değildir. Tek taraflı feshi talep edenlerin genel yetkili mahkemelerde dava açması gerekmektedir. Genel yetkili mahkemede açılacak olan fesih davası ise doğası gereği uzun yıllar sürmektedir. Kanunun 6. Maddesi 14. Fıkrasıyla tarafların özel hukuk alanında yaptığı bir sözleşmenin idare tarafından sonlandırılması mümkün kılınmıştır ve bu sürenin 1 yıl 1 ay gibi kısa bir sürede neticelenmesinin yolu açılmıştır.
6306 sayılı kanunla dönüşümü başlatmak için gerekli olan salt çoğunluğun yükleniciyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalamasıyla süreç resmen başlamaktadır. Bu noktada İstanbul ili Ataşehir ilçesi Barbaros ve Yeni Sahra mahalleleri örneğinde inceleyecek olursak, uygulamada salt çoğunluğu ya da oy birliğini sağlayan yüklenici firmaların, 1/1000 ölçekli imar planının kesinleştiği 2019 yılından itibaren inşaat faaliyetlerine başlamadığı görülmektedir. Bu süreçte malikler tarafından yapıları için alınan riskli yapı raporları neticesinde pek çok kişinin binaları yıkıma uğramıştır. Yaklaşık 7 yıldır süren bu belirsizlik durumu malikler açısından büyük mağduriyetlere yol açmaktadır. Yaşanan mağduriyetleri sonlandırmak ve inşaat faaliyetlerine başlayacak yeni yüklenicilerle anlaşabilme yolunu açmak için hali hazırda imzalanmış ve yürürlükte olan sözleşmelerin feshi büyük bir öneme sahiptir.
Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 6306 sayılı kanunun 6. Maddesi 14. Fıkrasına göre feshi için, kanun ve kanunun uygulanması hakkında yönetmelikte aranan şartlar kanun koyucu tarafından belirtilmiştir. Bu şartlar;
Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir.
Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir.
Eğer hissedarı olduğunuz parselde kanun koyucu tarafından aranan bu iki şarttan herhangi biri gerçekleştiyse bakanlık ve kentsel dönüşüm ilk müdürlüklerine müracaat edebilirsiniz. Eğer parseliniz İstanbul ilindeyse yalnızca İstanbul ili için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 6 madde 14 fıkra için fesih yetkisini ilçe belediyelerine devretmiştir. Bakanlığın 05.04.2021 tarih ve 709714 sayılı yazısında: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamındaki uygulamalar için hak sahipleri ile müteahhitler arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesine ilişkin iş ve işlemlerin yürütülmesi konusunda, Bakanlık Makamı'nın 02/04/2021 tarihli ve 698002 sayılı Olur'u ile 20/04/2021 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, İstanbul'daki bütün ilçe belediyelerine yetki devri yapılmıştır.
Bakanlık, idare ve ilçe belediyelerine başvuru yapmanız için yönetmelikçe belirtilen ve sair uygulamada talep edilen evraklar ise şunlardır; arsa maliklerinin salt çoğunluğuyla alınan fesih kararının ıslak imzalı hali, parsele ait hisseleri gösterir takdiyatlı tapu kaydı, yüklenici ile malikler arasında akdedilmiş olan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Devir ve Temlik Sözleşmesi ve Düzenleme Şeklinde Vekâletnameler. Bu sayılı evraklarla sözleşmenin feshi şartlarını karşıladığınıza inanıyorsanız başvuruda bulunabilirsiniz.
Özel hukuk ve idare hukukunun birlikte uygulandığı bir dar kapsamlı kanun olan 6306 sayılı kanun uygulamada en çok görülen problemlerden birisi olan yüklenicilerin işi yapmaması ve sürüncemede bırakması sorunu için 2021 tarihinde kanuna eklemiş olduğu 6. Madde 14. Fıkrası uygulamada yaşanan bir sıkıntıyı ve uzun süren yargılama süreçlerinin önüne geçmesiyle çok önemli bir güncellemedir. Genel yetkili mahkemeye gitmeden ve yargı yoluna başvurmadan fesih imkanı sağlamasıyla uygulamadaki önemli bir problemi çözüme kavuşturmaktadır. Bu açıdan maliklere özel hukuk ilişkilerinin idare tarafından müdahale edilmesiyle istisnai bir çözüm sunmaktadır. Konuyla ilgili kapsamlı bilgi için alanında uzman kişilerden görüş almanızı tavsiye ederiz. Siz kıymetli okuyucularımıza afetsiz, sağlıklı ve gayrimenkullerinize kavuştuğunuz gelecekler dileriz.
Av. Furkan Tongut