Ofis fiyatları nasıl değişti?

JLL’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı üç büyük kentteki ofis araştırmasına göre, talep azaldı ancak ofis bölgelerinde kiralık ve satılık fiyatları yükseldi.

Birçok şirket pandemiyle evden çalışma modelini benimserken, hibrit modeller de yayılıyor. JLL’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı üç büyük kentteki ofis araştırmasına göre, talep azaldı ancak ofis bölgelerinde kiralık ve satılık fiyatları yükseldi.

Büyük kentlerde yaşayan insanların en büyük sorunları trafikte geçen ve yaşam kalitesini düşüren zamanlar olarak gösteriliyor. Ancak pandemi ile birlikte işlerin evlere taşınması gelecek yıllar için planlanan hibrit çalışma modellerini erkene çekti. Pandemi birçok çalışanın hayal ettiği uzaktan çalışma modelinin hayat bulmasını, insanların esnek çalışmasını da sağladı.

Uzaktan çalışma modelinden memnun kalan Koç Holding’ten Sabancı Holding’e, Google’dan Spotify’a kadar yerli ve yabancı büyük şirketler bu modeli kalıcı hale getirdi. Bu durum birçok ofis plazasının boş kalmasına neden olurken, yeni çalışma modellerinin yarattığı ihtiyaçlar da yeni tarz ofis alanlarını ve bu alanlarda hizmet veren yeni markaları ortaya çıkardı.

OFİS FİYATLARINDA DEĞİŞİM
JLL Türkiye’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı Türkiye ofis pazarına mercek tutan araştırması ile İstanbul, Ankara, İzmir’de öne çıkan ofis bölgelerindeki kiralık, satılık ofis metrekare (m2) fiyatlarındaki değişim, trendler ve ofis piyasasındaki doluluk oranlarını ele aldık.

Araştırmaya göre, İstanbul’da Maslak’tan Kartal’a, Levent’ten Ataşehir’e kadar tüm ofis bölgelerinde m2 satılık ve kiralık fiyatları geçen yıldan bu yana enflasyon etkisiyle artış gösterdi. Ankara’da Söğütözü’nden Çukurambar’a, İzmir’de Basmane’den Konak’a kadar tüm ofis bölgelerinde kiralık ve satılık fiyatların yükseldiği görülüyor.

İstanbul’da 2020 yılında 180 bin m2 olan ofis arzının bu yıl sonunda 80 bin m2’lere gerilemesi, 2020’de 120 bin m2 olan işlem hacminin bu yıl sonunda 140 bine ulaşması bekleniyor. İzmir’de 2020’de 10 bin m2 olan ofis arzının bu yıl 16 bin m2’ye, 2020’de 8 bin m2 olan işlem hacminin de 10 bin m2’ye ulaşacağı bekleniyor.

Ankara’da ise 2020’de 15 bin m2 olan ofis arzının bu yıl 18 bin m2’ye, 2020’de 12 bin m2 olan işlem hacminin de 15 bin m2’ye ulaşacağı öngörülüyor.

ARZ SABİT KALDI
Türkiye’de bu yılın ikinci çeyreği itibarıyla mevcut A sınıfı ofis arzı 5,6 milyon metrekare seviyesinde sabit kalırken, yaklaşık 1,8 milyon metrekarelik inşaat halinde yeni ofis arzı bulunuyor. 2023 sonunda toplam arzın 7,4 milyon metrekareyi aşması bekleniyor.

Şirketler pandemiyle birlikte ofisin gerekliliği konusunu tartışmaya başlamıştı. Özellikle uzaktan çalışmanın mecburiyet olarak karşımıza çıkması sonrasında kalıcı olma konusu şirketlerin taşınma kararlarını ötelemelerine neden oldu.

JLL Kıdemli Ofis Direktörü Mahir Mermer, şirketlerin pandemide çalışanlarının yüzde 25’inin ofise gelmesine izin vermesiyle ofis alanlarının yüzde 40-50’ye yakın alanı atıl duruma geldiğini ve çoğu şirketin son 1,5 yılda yüzde 40’a varan oranda alanlarını daralttığını söylüyor.

Mermer, pandemide şirketlerin alan daraltma taleplerine karşın Merkezi İş Alanı’ndaki (MİA) Levent-Maslak ve Anadolu yakasında Ataşehir Koz-yatağı’ndaki uluslararası A sınıfı ofis kriterlerini sağlayan binalara talebin arttığını vurguluyor.

B ve C sınıfı binaların deprem ve pandemi için uygun koşulları sağlamaması nedeniyle şirketlerin A sınıfı ofislere taşındıkları da gözlemleniyor. Merkezi iş alanındaki kaliteli ofis binalarında boşluk oranı son üç yılda yüzde 24’lerden yüzde 16,5’a kadar geriledi. Ana metro hattına uzak olan diğer bölgelerde henüz talep artışı görülmüyor.

Pandemi koşullarını sağlayan, iyi yönetilen A sınıfı ofis binalarında kiralar TL bazında artıyor. Ancak bu tip binaların ana metro güzergahı ve merkezi iş alanına yakınlığı kiracılar için ciddi önem taşıyor.
Geçtiğimiz yıllarla karşılaştırıldığında Türkiye pazarına Avrupa, Amerika ve Asya merkezli çok sayıda yeni şirket girdi.

Bu şirketlerin 2-3 kişilik şirketler olduğu ve önümüzdeki yıllarda çalışan sayılarını arttırmalarının beklendiği vurgulanıyor. Bu durumun önümüzdeki iki yılda yeni ve artan bir talep oluşturup ofis piyasasını büyüyeceği öngörülüyor.

Son dönemde yurt bulamayan ve yüksek kiralar nedeniyle eve çıkamayan üniversite öğrencileri için boş kalan ofis binalarının yurda dönüştürülmesine yönelik görüşler bulunsa da bu durumun kısa vadede mümkün olamayacağına vurgu yapılıyor.

Gençlik ve Spor Bakanlığı’nın bu konuda düzenleme yapması halinde atıl kalan ofis binalarının öğrenci yurdu olarak düzenlenmesi de önümüzdeki dönemde gündeme gelebilir.

FİNANS MERKEZİ AÇILACAK
İstanbul için en önemli gelişmelerden biri de 2022 yılı sonunda tamamlanacak olan İstanbul Finans Merkezi (İFM) olacak. Londra ve Frankfurt gibi kentlerde bulunan finans merkezlerinden sonra İstanbul ofis piyasası için Ataşehir’de geliştirilen İFM projesi, İstanbul’un global piyasalardaki rekabette önemli bir oyuncu olmasını sağlayacak.

Yaklaşık 1,5 milyon m2 kiralanabilir alana sahip olan İFM’nin hem yurtiçinden hem de yurtdışından yeni ofis talebi yaratacağı öngörülüyor. Özellikle diğer ülkelerde merkezleri olan şirketlerin bazı merkezlerini İstanbul’a kaydırması için de önemli bir fırsat sunacak.

Bu yıl itibarıyla 5,6 milyon m2 olan A sınıfı ofis stoku İFM’nin açılmasıyla birlikte 7 milyon m2’nin üzerine çıkacak. Bazı kamu bankalarının İFM’ye taşınacak olması da Ataşehir bölgesini önümüzdeki yıllarda yeni Merkezi İş Alanı olarak adlandırılması ihtimalini de gündeme getirebilir.

Ankara ofis piyasası, yeni proje geliştirilmediği için talep düşük de olsa piyasada bir denge kuruldu. Ofis merkezi geçmişte Söğütözü gibi merkezi lokasyonlara konumlanırken günümüzde Ankara’nın diğer bölgelerinde geliştirilen ofislere talebin kaydığını görülüyor.

Bunun en büyük sebebi olarak son dönemde Ankara’da artan trafik sıkışıklığı gösteriliyor. Genel olarak kira ve satış fiyatlarında artış gözlemleniyor ancak bunun en önemli nedeni TL’deki enflasyon gibi duruyor.

İzmir ofis piyasasını en çok etkileyen konu İzmir depremi oldu. Ofis piyasası Bayraklı Salhane bölgesinde konumlanırken İzmir depremi sonrası talep farklı bölgelere kaydığı için bu bölgede kira rakamları düştü. Özellikle yabancı şirketler yüksek katlı binalar yerine daha az katlı binaları tercih ediyorlar.

Deprem sonrası yabancı şirketlerin yeni ve sağlam bina arayışları artarken zemini daha güvenli bölgelere taşınmak istedikleri de vurgulanıyor.

ESKİYE DÖNÜŞ YOK
Ofis kiracıları yeni dönemde merkezi lokasyona sahip, asansör kullanmadan ulaşabilecekleri ofisleri tercih ediyorlar. Ayrıca bahçe ve teras bunun ile birlikte açılabilir camlar en çok talep edilen özellikler haline geldi. Ancak piyasada tüm bu özellikleri sağlayan bina sayısı azlığı nedeniyle bu talep tam olarak karşılanamıyor.

HAN Spaces CEO’su Gizem Burteçin, “Bireyler ve KOBİ’ler için esnek çalışma alanları, kurumlar için ise merkez, uydu ve esnek alanları bir araya getiren mekan veya üyelik modelleri ile hibrit çalışma sistemi bu dönemin ve geleceğin standardı olacak” diye konuşuyor.

Pandemi ile tek merkeze bağımlı çalışma kavramı sarsıldı, ofis içi ve dışındaki düzende köklü değişiklikler yaşanıyor. İlk zamanlarda geçici bir dönem sanılan evden ve esnek çalışma artık Koç Holding, Akbank, globalde Google, Spotify gibi şirketlerin öncülüğünde kalıcı hale geldi.

Uluslararası şirketler halen evden çalışırken pek çok kurum da departmanlarına göre uzaktan çalışıyor, rotasyonlu olarak ve farklı günlerde ofise geliyor. Konvansiyonel modellerden Hibrit ve Flex’e (esnek) ciddi bir yönelim var.

Hibrit ve Flex çalışma sisteminin norm hale gelmesiyle birlikte ofislerin de Uber’leşeceğini vurgulayan Burteçin, “Kararların alındığı, toplantıların yapıldığı, projelerin geliştirildiği, kurumun tüm parçalarını bir arada tutan, şirket kültürünün temeli ofisler her zaman var olmaya devam edecek” diyor.

Bireyler ve KOBİ’ler için esnek çalışma alanları, kurumlar için, merkez, uydu ve esnek alanları bir araya getiren mekan veya üyelik modelleriyle hibrit çalışma sistemi bu dönemin ve geleceğin standardı olacak.

HİBRİT MODELLER
Önümüzdeki dönemde eski tarz ofis kavramı tamamen ortadan kalkacak. İnsanlar artık bulundukları yerlerde hizmet alabilecekleri küçük ofis alanlarında insan odaklı, sosyalleşmenin yoğun olduğu çalışma mekanlarında çalışmaya devam edecek.

Çünkü uzaktan çalışma ile verimlilik kaybı yerine zamanla verimlilik artışı yaşandı. İnsanlar trafikte geçirdikleri zamanlardan özgürleşip kendilerine ve ailelerine zaman yaratabilecekleri çalışma modeline geçince daha mutlu hale geldiler. Ancak zorunlu olmadan haftanın bir ya da birkaç günü gidip sosyalleşebilecekleri bir ofislerinin olmasını isteyenlerin sayısı da oldukça fazla.

Ofislerin her şeyin esnek olduğu, hibrit üçlü bir çalışma sistemine evrildi-ğine dikkat çeken Assembly Buildings Kurucu Ortağı Yiğit Şatıroğlu, global ve bazı yerel şirketlere danışmanlık vererek onları bu üçlü çalışma sistemine geçir-meye başladıklarını söylüyor.

Üçlü sistem, konsantre merkez ofis, ihtiyaca göre uydu ofis, her yerden çalışmadan oluşuyor. Konsantre merkez ofis, eskisine göre çok daha küçük ama çok daha sosyal ve interaktif. Şirket çalışanlarının ihtiyacı kadar dönüşümlü kullandığı, toplantı, görüşme, workshop, eğitim, etkinlik, müşteri ağırlama ya da her türlü buluşmanın yapıldığı bir mekan. Şirketler ciddi tasarruf yaparak çalışan memnuniyeti sağlayabiliyor.

Yeni nesil ofislerin geleneksel ofislere göre ciddi bir maliyet tasarrufu sağladığını belirten Şatıroğlu, “Maliyet tasarrufu sağlanırken çalışan memnuniyeti artırılıyor. Pandemi sonrasında da esnek merkez ofis, uydu ofis, evden çalışma hizmetleri ve her yerden çalışabilme gibi seçenekler daha kalıcı hale gelecek” diye konuşuyor.