Ataşehir İmar ve Kentsel Dönüşüm Rehberi: Hak Sahiplerinin Tüm Sorularına A'dan Z'ye Yanıtlar

Ataşehir'de imar planı ve kentsel dönüşüm süreçlerinde hak sahiplerinin zihnini kurcalayan, süreci doğrudan etkileyen tüm kritik soruları pratik ve hukuki boyutlarıyla bir araya getirdik. İşte vatandaşların yanıt aradığı somut sorular ve açıklamaları:

1. Ataşehir’de taşınmazımın imar durumunu nasıl öğrenebilirim?

Bir parselin hangi yapılaşma koşullarına sahip olduğunu öğrenmek için öncelikle yürürlükteki imar planına bakılması gerekmektedir. Ataşehir Belediyesi’nin E-İmar sistemi üzerinden parselin bulunduğu bölgenin imar planı, yapılaşma koşulları ve ilgili plan notları hakkında bilgi edinilebilir. Ancak E-İmar verileri bilgi amaçlı olup resmi işlemlerde tek başına kullanılamayacağı için Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden resmi İmar Durum Belgesi alınmalıdır.

2. "Bir firma ile inşaat sözleşmesi yaptım, 13 yıl geçmesine rağmen firma inşaata başlamadı. Sözleşmemi nasıl iptal ettiririm?"

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin taahhüt edilen sürede inşaata başlamaması borçlu temerrüdü sayılır. 13 yıl boyunca inşaata başlanmaması kanunen haklı fesih nedenidir.

• Noter kanalıyla firmaya ihtarname çekilerek meyil (ek süre) verilir.

• Süre sonunda başlanmazsa, mahkeme kanalıyla (geriye etkili fesih davası) veya sözleşmede tek taraflı fesih maddesi varsa noter kanalıyla sözleşme iptal ettirilebilir.

• Ayrıca 6306 sayılı Kanun çerçevesinde belirli şartların oluşması halinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkili idare üzerinden de fesih mekanizmaları işletilebilmektedir.

3. "Müteahhit vekaletle binamızı yıktırdı fakat 6 yıldır inşaata başlamadı. İnşaata başlanmayan süreler için zarar ve ziyanımı nasıl tazmin ederim?"

Müteahhidin binayı yıktıktan sonra makul/taahhüt edilen sürede inşaatı tamamlamaması ve arsayı boş bırakması ciddi bir mağduriyettir.

• Gecikme Tazminatı ve Kira Yardımı: Sözleşmede yer alan cezai şartlar, emsal kira bedelleri ve mahrum kalınan kira gelirleri gecikilen süre (6 yıl) için geriye dönük olarak müteahhitten tazminat davası açılarak talep edilebilir.

• Maddi ve Manevi Tazminat: Yapının yıkılması nedeniyle uğranılan değer kaybı, barınma giderleri ve oluşan zararlar için asliye hukuk mahkemelerinde zararın tazmini davası açılabilir.

• Fesih ve Ruhsat İptali: Sözleşmenin mahkeme veya idare kanalıyla feshinin ardından yeni bir müteahhit ile anlaşarak sürece devam edilebilir.

4. “Benim yerim ne olacak?” Yeşil alanda veya yolda kalan yerler için ne yapmak gerekiyor?

İmar planlarında arsanızın bir kısmı veya tamamı yol, park, okul gibi kamu veya sosyal donatı alanında kalabilir. Yapılan 18. madde uygulaması (parselasyon) ile arsanız sıfırlanmaz; aynı imar düzenleme bölgesi içerisindeki konut veya ticaret adalarından hisseli ya da müstakil yeni imar parselleri tahsis edilir. Tamamen kamusal alanda kalan yerler için trampa (takas) veya eşdeğer hak tanıma modelleri uygulanır.

5. 18. madde uygulaması nedir?

İmar Kanunu’nun 18. maddesi; ham arsaları ve düzensiz parselleri imar planına uygun, yolları, parkları, okul alanları ayrılmış düzenli inşaat parsellerine dönüştüren parselasyon ve hamurlaştırma işlemidir.

6. "DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) nedir? Arsamdan ne kadar kesildi, daha ne kadar kesilecek?"

DOP; bir bölgeye yol, park, cami, okul gibi kamu hizmet alanları kazandırmak amacıyla ham arsalardan kanunen alınan adil kesinti payıdır.

• İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre DOP kesintisi en fazla %45 olabilir.

• Bir parsel parselasyon gördüğünde yasal üst sınır olan %45’lik kesinti bir defaya mahsus yapılır. Daha önce imar uygulaması görüp DOP kesilmiş bir yerden kural olarak tekrar DOP kesintisi yapılamaz.

7. "Kök tapu ne demektir? Neden kök tapuya geri gidiliyor?"

Kök tapu; bir taşınmazın geçmişteki imar uygulamalarından, satış veya parselasyon işlemlerinden önceki ilk kadastro kaydı (saflığını koruyan ilk tapu kaydı) demektir. İmar planları mahkemelerce iptal edildiğinde ya da geçmiş parselasyonlarda hukuki bir usulsüzlük tespit edildiğinde, hak kaybı yaşanmaması ve herkesin gerçek hak edişinin hesaplanması için idare ve yargı "Kök Tapu" kayıtlarını esas alarak işlem yapar.

8. Yerimin tapusu veya Tapu Tahsis Belgesi yoksa ne yapmam gerekir?

Tapusu veya Tapu Tahsis Belgesi bulunmayan zilyet durumundaki vatandaşlar için hak sahipliğinin tespiti önem taşır.

• Öncelikle Ataşehir Belediyesi veya ilgili idarelerin Emlak ve İstimlak/Kentsel Dönüşüm birimlerine başvurularak alandaki fiili kullanım ve zilyetlik durumunun tespiti yapılmalıdır.

• Mevzuat kapsamında kalan durumlarda beyanname, vergi kaydı, altyapı abonelikleri (su, elektrik, doğalgaz kayıtları) ve kadastro tespit tutanakları sunularak hak sahipliği tespiti ve envanter kaydı oluşturulması talep edilebilir.

9. Müteahhit ile sözleşme imzalarken nelere dikkat edilmeli?

• Teslim süresi ve inşaat başlama tarihi net gün/ay olarak yazılmalıdır.

• İnşaat teknik şartnamesi (kullanılacak malzeme kalitesi, markalar) detaylandırılmalıdır.

• Müteahhitten mutlaka "Banka Teminat Mektubu" veya "Bina Tamamlama Sigortası" istenmelidir.

• Gecikme halinde ödenecek cezai şart ve kira tazminatı miktarı açıkça belirtilmelidir.

• Hak edişlerin Brüt değil, Net Kullanım Alanı üzerinden belirlendiği maddelere eklenmelidir.

10. "Müteahhitle inşaat sözleşmesi yaparken destek alabilecek miyim?"

Evet. Ataşehir Belediyesi kentsel dönüşüm birimleri ve belediye iştirakleri üzerinden bilgilendirme desteği alınabilir. Hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması için sözleşme aşamasında gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat veya teknik uzmandan profesyonel danışmanlık alması tavsiye edilir.

11. “Müteahhit ile anlaşamazsam süreç nasıl işleyecek?”

Dönüşüm alanında tek bir firmaya bağımlı kalınmaz. Malikler kendi aralarında toplanarak farklı yüklenici firmalardan teklif toplayabilir. Yasada aranan çoğunluk sağlandığı takdirde ortak karar protokolü hazırlanır. Anlaşmaya yanaşmayan veya süreci kilitleyen azınlığa karşı kanuni prosedürler (ihbar, arsa payı satışı vb.) devreye sokulabilir.

12. Kentsel dönüşüm sırasında kira yardımı alınabilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen ve tahliyesi gerçekleşen binalarda hak sahiplerine (ev sahipleri ve kiracılara) Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen oranlarda aylık kira yardımı veya faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi imkanı sağlanmaktadır.

13. "Yapı adasında %51 geçilirse ve ben imza atmazsam benim yerim satılacak mı?"

Evet, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yapılan düzenlemelere göre bina veya yapı adası bazında hisse sahiplerinin %51 (salt çoğunluk) kararı yeterlidir.

• %51 çoğunluk sağlandıktan sonra alınan karar imza atmayan maliklere noter kanalıyla tebliğ edilerek 15 gün süre verilir.

• Bu süre içinde karara katılmayan ve sözleşmeyi imzalamayan maliklerin arsa payları, önce bina/ada içindeki diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

14. “Yapılacak inşaattan bana ne kadar hak verilecek? Bu hak İnşaat Brütü mü, Kat Brütü mü, Net mi?”

• İnşaat Brütü: Otopark, sığınak, asansör boşlukları dahil binanın toplam alanıdır.

• Kat Brütü: Dairenin bulunduğu kattaki dış duvar dahil alanıdır.

• Net Alan: Süpürülebilir, duvarlar arasında kalan fiili kullanım alanıdır.

• Doğru Hesap: Sözleşmelerde hak edişin "Net Kullanım Alanı" veya "Kat Brütü" olarak yazılması ve daire numarasının projeden netleştirilmesi gerekir.

15. “Müteahhit taahhüt ettiği süre içerisinde inşaata başlamazsa veya başlayıp bitirmezse ne yapmam gerekiyor?”

Sözleşmede yer alan süre aşıldığında noter kanalıyla gecikme tazminatı ve cezai şart ihtarname ile talep edilir. İnşaatın belirli bir seviyenin altında kalması ve durması halinde 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca sözleşme feshedilerek teminatlar irad kaydedilebilir ve alan yeni bir müteahhide devredilebilir.

16. Hak sahibi yeni projede aynı metrekareyi almak zorunda mı?

Hayır. İmar planındaki emsal (kat hakkı) oranına, arsa büyüklüğüne ve müteahhit ile yapılan paylaşım oranına bağlı olarak bağımsız bölüm metrekareleri değişebilir. Hak sahipleri arsa payları oranında daha küçük veya daha büyük daire alabilir; eksik veya fazla kalan kısımlar için şerefiye/bedel farkı ödemesi yapılabilir.

17. Hak sahipleri süreçte nereden bilgi alabilir?

Ataşehirli vatandaşlar süreçle ilgili en doğru bilgilere Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, Kentsel Dönüşüm Büroları, belediyenin e-Devlet/E-İmar kanalları ve mahallelerde düzenlenen imar bilgilendirme toplantıları vasıtasıyla ulaşabilirler.

18. "ATABEL Nedir? Belediyenin iştiraki midir, maliklere nasıl yardımcı olur?"

ATABEL, Ataşehir Belediyesi’nin bünyesinde faaliyet gösteren belediye iştirak şirketidir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde özel sektörün yarattığı güvensizlik ortamına karşı maliklere teknik, hukuki ve projelendirme desteği sunar. Maliklerin bir araya gelerek doğru sözleşmeler yapmasına rehberlik eder; gerektiğinde güvence ve garantörlük rolü üstlenir.

19. Hak sahipleri süreçte nereden bilgi alabilir?

Vatandaşların öncelikle taşınmazlarının tapu ve imar durumunu, ardından bölge için uygulanacak kentsel dönüşüm yöntemini öğrenmesi gerekiyor.

Ataşehir Belediyesi’nin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü üzerinden ilgili süreçler hakkında bilgi alınabilir. Belediyenin iletişim numarası 0216 570 50 00 olarak belirtiliyor.

Hak sahipleri için önemli uyarı

Kentsel dönüşümde her parselin ve her binanın hukuki durumu farklı olabilir. Bu nedenle başka bir bölgede uygulanan yöntemin aynı şekilde sizin taşınmazınıza uygulanacağı düşünülmemelidir.

Tapu, imar planı, arsa payı, riskli yapı durumu ve yapılacak sözleşme birlikte değerlendirilmelidir.

Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır. İşlem öncesinde güncel mevzuat ve ilgili idarelerden resmi bilgi alınması, gerektiğinde uzman desteğine başvurulması önemlidir.

(Önemli Not)

Müteahhit ile sözleşme imzalarken nelere dikkat edilmeli?

Kentsel dönüşümün en önemli aşamalarından biri yükleniciyle yapılacak sözleşmedir.

Sözleşmede;

• Arsa payları ve bağımsız bölümler,
• Teslim tarihi,
• Gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar,
• Kullanılacak malzeme ve teknik şartlar,
• Müteahhidin sorumlulukları,
• Bağımsız bölümlerin paylaşımı,
• Teminatlar,
• Sözleşmenin fesih şartları

açık ve anlaşılır biçimde düzenlenmelidir.

Vatandaşların imza atmadan önce sözleşmeyi uzman bir hukukçuya inceletmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.

İSA KIRIM

Yenisahra Eğitim Kültür ve yardımlaşma Derneği Başkanı

Tel. : 0505 427 44 77