Recep Kenan / Ataşehirweb.com 

Askıya çıkan Yenisahra ve Yakın Çevresi 1/5000’lik İmar Palanı konusunda görüşlerini almak ve plan hakkında bir değerlendirme yapması için Ataşehir Belediye Başkan Teknik Yardımcısı Sadık Kayhan ile konuştuk.

"Doğrulara doğru diyeceğiz." diyen Ataşehir Belediye Başkan Yardımcısı Sadık Kayhan “En Kötü Plan Plansızlıktan İyidir.” deyip, planın önemini vurgulayarak; askıya çıkmakta geciken, Yenisahra ve Yakın Çevresi 1/5000’lik İmar Palanı'ının bazı plan notları ile sorun yaşanacağına dikkat çekerek; bu aksaklıkları sıralayıp bazılarına belediye olarak itiraz edeceklerini diğerlerinin ise bireysel itirazlarla düzltilebileceğini ifade etti.

Yenisahra ve Yakın Çevresi 1/5000’lik İmar Palanı 1. Bölüm

Yenisahra ve Yakın Çevresi 1/5000’lik İmar Palanı 2. Bölüm

Ataşehir Belediye Başkan Teknik Yardımcısı Sadık Kayhan’ın askıya çıkan ve bir aylık askı süresi sonrası itiraz süreci de tamamlanınca kesinleşecek olan Yenisahra ve Yakın Çevresi 1/5000’lik İmar Palanı hakkındaki değerlendirme ve görüşleri;

Yenisahra yıllardan beri sorunlarla yaşayan bir mahalle. Yenisahra’nın imar ıslah planları 1993 yılında yapıldı. Hemen arkasından 1994 yılının başında da buraya 1/5000’lik nazım imar planı yapıldı. Baktığımız zaman, o gün yapılan planlarda; çoğu yerlere 200- 300 kişi/hektar yoğunluk verilmişti. Bu gün mevcut yapılaşma o gün verilen yoğunluğun çok üzerinde olduğu için, o planla artık Yenisahra ve Barbaros mahallelerinin sorunlarını çözmek mümkün değildi.

Yenisahra ile Barbaros Anadolu Yakasının Konumu en iyi Mahalleleri

Ataşehir Belediyesi olmadan Kadıköy Belediyesi iken; bu sorunlar tespit edildi ve defalarca Büyükşehir Belediyesi’ne bildirildi, yazılar yazıldı, hatta teklifler yapıldı.  Ama o günden bu güne kadar maalesef her hangi bir gelişme olmadı. 

Yenisahra diyorum ama Yenisahra ile Barbaros mahallelerini birlikte değerlendirmek lazım. Bu mahallelerimiz Anadolu Yakasının konumu en iyi mahallelerinden ikisi. Bir taraftan TEM, diğer taraftan E5. Boğaz köprüsü hemen yakınında ve bağlantı noktasına kolayca ulaşılabiliyor. Bu mahallelerin sosyal tarafı da; hemen yanı başında Barbaros Mahallesi’nin içerisinde Türkiye’nin en modern, en yoğun yapıları yer alıyor. Aynı mahalle sınırı içerisinde aradaki bir yolla bıçakla kesilmiş gibi ayrılıyor. Sol tarafta herhangi bir teknik hizmet almadan yapılmış yapılar. Sağ tarafınızda ise 2,5 – 3 emsale denk gelen, m2’si 8 – 10 bin liradan satılan modern yapıları görüyoruz.  Bu bir uçurum. Aslında dünyanın başka neresinde olursa olsun buralarda çok vahim olaylar olabilir, sosyal patlamalara neden olabilirdi. Türk toplumu tepkisiz olduğu için sesiz kalıyor. İşin daha da vahimi; bu yoğun imar uygulanan toprakların sahibi devlet. Oysa plan yapım yönetmenliği kamu arazilerini sosyal donatı alanlarına ayrılmasını önermektedir. Oysa burada tam tersine kamu arazileri yapılaşmaya açıldı. Mülkiyeti kendine ait olan, yıllarca buranın çilesini çeken, çamurunu çiğneyen; o derbeder binalarda, tuğla, yığma binaların altında hayatlarının pahasına oturan, yaşayan insanların boğazlarından keserek aldıkları arsalarına iki kat, üç kat imar verildi.   

Belki oralarda bu tür yapılanmaların bir mantığı vardır. Ama buradaki kendi yerleri olan vatandaşlara da bu yoğunlukta yapı hakkı tanınmalıydı. Biz bunun için yıllarca çaba sarf ettik.  Sarf ettik diyorum; çünkü yetki bizde değildi. Yetki bizde olsaydı yıllar önce bunu yapardık. Alt yapımız hazırdı. 

Nihayet Büyükşehir ile yapılan görüşmeler ve Büyükşehir’in de bu işe evet demesi ile bir plan yapıldı. Gecikme nedenini bilmediğimiz birkaç aylı bir imza süresinden sonra olan Yenisahra ve Yakın Çevresi 1/5000’lik İmar Palanı dün askıya çıktı. Plan notlarına ve palan biz daha önce bakmıştık. Ama askıya çıktıktan sonra tam anlamı ile gözden geçirdik.  

Bizim teknik anlamda bir yaklaşımımız var “En Kötü Plan Plansızlıktan İyidir.” Onun için planın yapılması elbette ki iyi bir gelişme ama planın getirdiği bazı sıkıntılar da var. Bunları da göz ardı etmek mümkün değil. Arsa büyüdükçe yoğunluğun artması bizim de talebimiz idi. Trend o yönde gelişiyor, bu mantık doğru. Doğrulara doğru diyeceğiz…

E5’in kenarının Ticaret veya Ticaret + Konut olması konut alanlarının daha iç taraflara kaydırılması da mantık olarak doğru. Ulaşıma 24 – 30 metrelik yolların ayrılması ve 20 metrenin altındaki yolların da 1/1000’lik planla dizayn edilmesi de doğru. 

Uygulamada büyük problemler çıkaracak, vatandaşlar arsa sahipleri arasında adaletsizlik yaratacak bazı plan notları var. Bunlara belediye olarak, sanırım bizim de itirazımız söz konusu olacaktır. Vatandaşlar da bu konuda kendi itirazlarını kendileri yapacaktır sanırım. 1 aylık sürelerinde isteyen itirazını yapar. 

Problem çıkaracağını düşündüğüm plan notları:

 Yan yana iki parselden biri sosyal donatı alanına ayrıldığı zaman; kısman ya da tamamı sosyal donatı alanına ayrılan parselde ise;  oradaki parselle birleşince konut alanı olan parsel 2,5 emsalden işlem görürken, sosyal donatı ya da yeşil alana ayrılan parsel ise 1,25 emsalden işlem görecek.

Yan yana iki parselden biri konut alanı kaldığı zaman; konut alanında kalan parseller birleştiğinde, 1,25’ten başlayarak 2,5’a kadar çıkan emsal, 3 bin metreyi geçtiğinde; 2,5 emsale hak kazanacak.  Bu adaletsiz bir uygulama. Biz bu konuda mutlaka Büyükşehir’e müracaatta bulunarak düzeltilmesini isteyeceğiz. 

 Bir başka uygulama; Sosyal donatı alanında kalan parsel diğer parsel ile tevhit edilmesi (birleştirilmesi)durumunda eski kesinti oranına bakılıyor (Yenisahra’daki imar ıslah uygulamalarında genel kesinti oran %33 tür.) % 40’a tamamlayarak birleştirilmesini öngörüyor. O parselin kesinti oranı % 40. Oysa konut alanı olarak kalmış yan parselin önceden gelen kesinti oranı olan % 33 ile kalıyor ve net alan üzerinden işlem görüyor. Yani sosyal donatı ya da yeşil alana ayrılan parsel ilave % 7 gibi bir kayba uğruyor.   Aynı adada birleşen parsellerden biri diğerinden % 7 daha az değerden işlem görmesi de adaletsizliklerden bir diğeri. 

Planda buna benzer teknik anlamda bazı adaletsizlikler var. Oluşturulan caddeler pafta üzerinde baktığınız zaman güzel gözüke bilir. Ama arazi yapısını bilmeden, Arazinin kotlarını bilmeden büyük bir yol oluşturmak o kadar da kolay bir olay değildir. Bizim ilk bakışta edindiğimiz izlenimler; bazı yerlerde tünelle ve viyadükle geçmeyi gerektirecek bir kot farkı ile karşılaşacaksınız. Çünkü Yenisahra ve Barbaros Mahallesi beklide Ataşehir’in en engebeli arazilerinin olduğu yerler.  Bu engebeli Arazilerde arazi kotunu değerlendirmeden buraya bir yol yapıyım dediğiniz zaman sıkıntı çıkabilir. 

Yaptığımız değerlendirmelerde yol güzergahındaki kot farklarının yol standartlarına uygun olmadığını görürsek,  o yol güzergahlarının da değiştirilmesi konusunda taleplerimiz olacaktır. 

Vatandaşlar Rant Yükselmeden Büyükşehirdeki Yerlerini Alsınlar

Ellerinde tapu tahsis belgesi olan yerleri yeşil alanda kalanların durumu ile ilgili Yenisahra mahallesinde, özellikle de İnönü Caddesi’nin ve Optimum AVM’nin arkasında çok ciddi miktarda Büyükşehir Belediyesi’nin arazilerini göreceksiniz. Vatandaşlar 1970’li 80’li yıllarda evlerini yapmışlar, af müracaatını yapmışlar, tapu tahsis belgesini almışlar. Büyükşehir’in belirlediği fiyatları yüksek bulmuş, ya da imkanı olmadığı için ödeyememiş dolayısı ile o arazinin sahibi olamamış. Vatandaş yıllardır yaptığı evinde yaşıyor ama arsanın sahibi Büyükşehir görünüyor. 

Bu yerlerde tevhitte sıkıntı çıkacak. Üzerinde ev var 2-3 kat, 30 yıldır kullanılıyor, çoluğu çocuğu, torunu ile yaşıyor. Belki adam ölmüş bile. Varisleri var. Ama mülkiyet Büyükşehir’in. Büyükşehir burada böyle bir rantı gördüğü zaman tavrı ne olacak merak ediyorum. Buradaki insanlara başka bir yerden mi ev verir? Yoksa bu insanlara tapularının mı verecek? Veya yeni imar durumu şartlarını görüp fiyatlarını yeniden mi belirleyecek?  Bunları bilmiyoruz tabii. Bunları bilmemiz de haddimiz değil, bizim yetkimiz de değil. Ama buralarda ciddi sorunlar çıkacağını biliyoruz. Saba müdür arkadaşlarımla yaptığım değerlendirme toplantısında bu konu aramızda tartışıldı.  Burada ciddi sıkıntılar yaşanabilir. Umarım ki Büyükşehir önceki belirlediği fiyatlarda değişiklik yapmadan (Ben vicdanen onu istiyorum), bir an önce oradaki vatandaşlarımız bu yerleri hemen devreder. Bu vatandaşlar da gerekirse yataklarını yorganlarını satsınlar, gerekirse bir yerlerden borçlansınlar. Bir an önce bu arazilerini devir alsınlar. Rant daha da yükselmeden. Çünkü Tapu Kadastro Müdürlüğü tevhit işlemlerinde maliki tanıyor, işgalciye bakmıyor. Tapusunda kim yazılı ise onu muhatap alır. Buradaki arazilerin de büyük bir kısma Büyükşehir Belediyesi’nin adına kayıtlı. 

Dere yatakları ve yeşil bantlarla ilgili Bayındırlık Bakanlığı’nın daha önceden onayladığı jeolojik harita var. Bu jeolojik haritada Kurbağalı Dere’de bir miktar yerleşime uygun olmayan alanlar var. Buralarda her hangi bir yapılaşma teknik olarak söz konusu değil. Yine buradaki parseller de diğer sosyal donatı alanında kalan parseller gibi diğer projeler üzerinde değerlenecekler. En yakınındaki Konut veya Konut + Ticaret bölgelerindeki projelere transferi öngörülmüş. 

 

Ataşehir Belediyesi 1/1000’lik Planları En Kısa Zamanda Yapacak

Biz Ataşehir Belediyesi olarak daha önce vatandaşa söz verdiğimiz gibi; bizim görevimiz 1/1000’lik planları yapmak, biz onu söz verdiğimiz gibi 1/1000’lik planları en kısa zamanda yapacağız. Hatta biraz daha ileri giderek söylüyorum belli bir miktar alt yapı da oluşturduk. Kısa zamanda, itirazların değerlendirilmesinden sonra gündeme alacağız. Ama Başkanımızın baştan beri söylediği bir şey var. Ben plan yaparken kapalı kapılar ardında plan yapmayacağım dedi. Biz o doğrultuda burada büromuzu oluşturacağız. Mahallenin içerisinde oluşturacağız büromuzu. Yapılan her uygulamadan mahallelilerin haberi olacak. Muhtarlarımız başta olmak üzere; mahalle ileri gelenleri ve herkes, hatta sıradan bir vatandaş gibi; burada ne yapılıyor, onu görecek, arsasının konumu hakkında bilgi alabilecek. Yani bizim yapacağımız 1/1000’lik plan kapalı kapılar arkasında, kimsenin görmediği bir yerde askıya çıkarılan bir plan olmayacak.  

Plana baktığımız zaman Yenisahra ve Barbaros mahallelerindeki bazı caddelerin genişleyeceği görülüyor. 20 metrenin altındaki caddeler ise planda görülmüyor. İhtiyaçlara göre yeniden belirlenecekler. Genişleyen caddelerde bazı binaların istimlak edileceği ön görülüyor.  O binaların kamulaştırmalarının tamamlanıp yıkılması, imar haklarının transferi, yan adalar ile anlaşmaları, protokol dönemi, tahliye süreci, yeni binaların yapılması, taşınmaları belli bir süre alacaktır. Caddelerin planlanması çok iyi. Ama plandaki caddelerin o konuma gelmeleri birkaç yılı alacaktır. 

Planda görülen metro bağlantısı öngörülen bir tasarı. E5’deki metro ile Ümraniye Metrosu’nun bağlantısını sağlayacağı planlanıyor. Geç kalınmış, olması gereken projedir.  Hele siz burada finans merkezi yapacaksanız, buranın ulaşımını da sağlamak zorundasınız. Finans Merkezi’nin içinden geçerek ulaşımı sağlayacak bir metro hattı yapılması şart.